나이스옥션 법원경매 통영 2025타경649 [1] 경상남도 거제시 일운면 소동리 577-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 소재하는 '신촌마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지 등이 혼재하는 지방도주변 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1),(2) : 동하향 완경사 지세 내 부정형 토지로서 현황 '휴경지' 상태임. , 기호(3),(4) : 완경사 지세 내 부정형 토지로서, 현황' 일부 휴경지 및 일부 잡종지' 상태임.

인접 도로상태

본건 토지 남서측 인근으로 왕복2차선 포장도로가 개설되어 있으며, 본건 기호(3),(4)는 남서측으로 노폭 약2미터내외의 비포장도로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법>임. 기호(4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - 본건 토지 기호(1)~(3)은 토지면적 일부가 「소하천정비법」상 '소하천구역에 저촉되나, 전체면적 대비 저촉면적이 과소하여 토지가격에 미치는 영향이 미미한바 저촉이 없는 상태로 평가하였으니 참조하시기 바람. - 본건 기호(3),(4) 토지는 토지면적 일부가 성토되어 '잡종지'인 상태로서, 면적비율 등을 감안하여 개별요인 비교시 이를 반영하여 평가하였음. - 본건 토지 기호(3)과 인접 토지인 '소동리 668번지' 토지 지상에 소재하는 소유자 미상의 사육장건물 일부가 본건 기호(3)토지에 소재하는바 정확한 위치 및 경계 등은 지적경계 측량을 통해 반드시 재확인하시기 바람. - 본건 토지 기호(3)토지 지상에 후첨 '사진용지'와 같이 이동식화장실 2식, 폐농기계 등이 소재하나 이동이 용이하고 토지의 사용,수익,처분에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어 토지는 이에 구애됨이 없이 평가하였음.

물건 비고

-일괄매각.
-모든 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음).
-목록[1,2,3] 토지는 일부가 소하천정비법상 소하천구역에 저촉되나 전체면적 대비 저촉면적이 과소하여 토지가격에 미치는 영향이 미미한바 저촉이 없는 상태로 평가함.
-목록[3,4] 토지는 일부가 성토되어 ‘잡종지’상태임
-목록[3] 토지는 인접 토지인 ‘소동리 668번지’ 지상에 소재하는 소유자 미상의 사육장 일부가 본건 토지에 소재하는 바 정확한 위치와 경계 확인을 위하여 지적경계 측량이 필요함.
-목록[3] 지상에 이동식화장실 2식, 폐농기계 등이 소재하나 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경649 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 소동리 577-2

용도: 답

감정가: 2,451,884,000원

토지면적: 6181.00㎡ (약 1869.9평)

토지지분: 6181㎡ (약 1869.9평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

(빈 줄 2줄)

1.1. 입지조건

(빈 줄 2줄)

위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 소재하는 '신촌마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주택 및 농경지가 혼재하는 지방도변 농촌지대로서, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

(빈 줄 1줄)

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

(빈 줄 1줄)

인접 도로상태

본건 토지 남서측 인근으로 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있습니다. 또한, 기호(3),(4) 토지는 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 통해 접근이 가능합니다.

(빈 줄 1줄)

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3) 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 소하천구역(2024-03-19)에 해당합니다.

기호(4) 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다.

(빈 줄 2줄)

1.2. 권리분석

(빈 줄 2줄)

등기부요약

등기부상 주요 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 2004-01-09: 공유자전원지분전부이전 (박영환)

* 2013-07-15: 소유권이전 (옥향금, 협의분할에 의한 상속)

* 2013-08-23: 소유권이전 (조권욱, 매매)

* 2018-01-11: 소유권이전 (제기준 외 2명, 임의경매(2016타경6486)로 인한 매각)

* 2019-03-28: 소유권이전 (장희철 외 1명, 매매) (총 3건)

* 2019-03-28: (2)근저당권 (농협은행주식회사, 금552,000,000원) - 말소

* 2019-03-28: (1)근저당권 (농협은행주식회사, 금1,080,000,000원) - 말소기준권리

* 2019-03-28: 지상권설정 (농협은행주식회사) - 말소

* 2025-11-03: 임의경매 (농협은행주식회사) - 말소

* 2025-11-19: 가압류 (신용보증기금, 금170,000,000원) - 말소

(빈 줄 1줄)

말소기준권리

말소기준권리는 2019년 3월 28일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권최고액 1,080,000,000원)입니다.

(빈 줄 1줄)

매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 등기부 요약상 모든 권리(근저당, 지상권, 임의경매, 가압류)는 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 내용이 있으나, 등기부상 지상권은 말소 예정으로 표기되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

(빈 줄 1줄)

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보상 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

(빈 줄 2줄)

1.3. 상권분석

(빈 줄 2줄)

본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 주변에는 주택과 농경지가 혼재되어 있습니다. 인근에 마을회관이 소재하나, 일반적인 상업시설이나 유동인구가 많은 상권과는 거리가 있습니다. 토지의 이용 현황 및 주변 환경을 고려할 때, 토지 자체의 활용 또는 농업 관련 활동에 초점이 맞춰질 것으로 보입니다.

(빈 줄 2줄)

1.4. 생활정보

(빈 줄 2줄)

주변 시설

본건은 '신촌마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 농촌 지역의 특성상 편의시설은 제한적일 수 있으며, 도심 지역으로의 접근성을 통해 생활 편의를 충족할 것으로 예상됩니다.

(빈 줄 1줄)

혐오시설 확인

거제시 일운면 소동리 577-2 주변 혐오시설에 대한 자체 검색 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다. (관련 정보는 현장 방문 및 추가 조사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.)

(빈 줄 2줄)

1.5. 잠재적 리스크

(빈 줄 2줄)

농지취득자격증명 제출 의무

본건은 '답' 용도의 농지이므로, 낙찰 후 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰 불허 및 보증금 반환 불가로 이어질 수 있습니다.

(빈 줄 1줄)

토지 이용 제한 및 현황

* 일부 토지 (기호 1~3)는 소하천정비법상 소하천구역에 포함되어 있습니다. 다만, 전체 면적 대비 저촉 면적이 과소하여 토지 가격에 미치는 영향은 미미하다고 평가되었습니다.

* 일부 토지 (기호 3, 4)는 성토되어 '잡종지' 상태로 이용되고 있습니다.

* 기호(3) 토지 일부에 소유자 미상의 사육장 건물이 소재하고 있어, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적경계 측량이 필요합니다.

* 기호(3) 토지 지상에 이동식화장실 2식, 폐농기계 등이 소재하나 이동이 용이하여 매각 및 평가에서는 제외되었습니다.

(빈 줄 1줄)

임대 관계

본건 토지의 임대 관계는 미상입니다.

(빈 줄 2줄)

1.6. 종합 의견

(빈 줄 2줄)

본 물건은 경상남도 거제시에 위치한 넓은 면적의 농지입니다. 현재 '답'으로 이용되고 있으며, 일부는 '휴경지' 및 '잡종지' 상태입니다. 입지적으로는 지방도 인근 농촌 지역에 속하며, 차량 접근성은 보통입니다. 권리 분석상으로는 채권자가 신청한 모든 권리는 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적이며, 토지 일부에 대한 소하천구역 포함, 성토로 인한 잡종지 상태, 인접 토지 소유의 사육장 일부 편입 등은 현장 확인 및 측량을 통해 정확한 내용을 파악해야 할 리스크 요인입니다.

(빈 줄 2줄)

1.7. 투자 포인트

(빈 줄 2줄)

* 넓은 토지 면적: 6181㎡ (약 1869.9평)의 대규모 농지를 확보할 수 있습니다.

* 농촌 지역 잠재력: 향후 지역 개발 계획 등에 따라 지가 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리상 부담이 없습니다.

(빈 줄 2줄)

1.8. 예상 입찰가

(빈 줄 2줄)

본 건의 감정가는 2,451,884,000원입니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 경매 참여자들의 경쟁 정도, 물건의 잠재적 가치 및 본 보고서에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하더라도, 농지취득자격증명 요구사항과 토지 현황에 대한 면밀한 사전 조사 및 현장 답사가 선행되어야 하며, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.