나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31975 [1] 대구광역시 달성군 구지면 응암리 1199 대구국가산단반도유보라아이비파크 108동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 구지면 창리 소재 "대구세현초등학교" 남측 인근에 위치하는 '대구국가산단반도유보라아이비파크 제108동 제6층 제603호' 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 제6층 제603호 단위세대로서, - 사용승인일: 2017.01.10 - 외벽: 몰탈위 페이팅, 석재붙임 등 마감 - 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 - 바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감 - 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형의 토지로서 인접도로 및 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 편이며, '아파트 부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북동측 및 남동측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-06-20), 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2016-12-23) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-02-23)(대구세현초등학교)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(구지중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(구 지초등학교이전예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형 물건의 표준적 이용상황 및 사용자재 등을 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 참여시 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 대구서부지원 2025타경31975 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프에스비2506유동화전문유한회사

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달성군 구지면 응암리 1199 대구국가산단반도유보라아이비파크 108동 6층603호

용도: 아파트

감정가: 183,000,000원

특이사항: 유동화물건

1.3. 면적 정보

토지면적: 46.65㎡ (약 14.11평)

건물면적: 75.19㎡ (약 22.75평)

전용면적: 75.1921㎡ (약 22.75평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 달성군 구지면 응암리에 위치하며, '대구세현초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구 주택 및 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구세현초등학교, 구지중학교, 구지초등학교이전예정지)으로 지정되어 있으며, 일반산업단지 내에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 12월 21일 접수된 페퍼저축은행의 근저당(을10, 186,000,000원)입니다.

이 외에도 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 임의경매 등 다수의 권리 내역이 존재하나, 매각으로 인해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 270,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

내부 상황 확인 불가로 인해 임차인 현황에 대한 정확한 파악은 어렵습니다. 다만, 인수할 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정되나, 현장 확인 시 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상으로는 지상권이 있으나, 별도 명시된 내용이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 대구국가산업단지 인근 지역은 산업단지 근로자를 위한 주거 수요와 더불어 지역 주민들의 생활 편의를 위한 근린생활시설 및 교육 시설이 공존하는 복합적인 상권으로 형성되어 있습니다. 일반산업단지에 속해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 대구국가산단 반도유보라 아이비파크

건축연도: 2017년 1월 10일 사용승인

총 동수: 9동

총 세대수: 813세대

최고층: 25층

본건 위치: 108동 6층 603호 (6층)

5.2. 주변 편의시설

* 교육 시설: 대구세현초등학교, 구지중학교 (예정), 구지초등학교 (이전 예정) 등 인접

* 상업 시설: 근린생활시설 인접

혐오시설 관련 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 대구 성서 지역에 쓰레기 소각장 및 매립장이 분포하고 있다는 정보가 있으나, 본건과는 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문, 이해관계인 부재 등의 이유로 내부를 확인할 수 없어 표준적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태에 따라 수리비 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 불분명하며, 정확한 내부 이용 상태 및 점유 관계 확인에 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구국가산업단지와 인접하여 직주근접 수요가 풍부한 지역에 위치한 아파트입니다. 2017년 준공된 비교적 신축 아파트로 기본적인 주거 여건은 양호하며, 주변 교육 및 생활 편의시설 이용도 편리합니다. 경매로 인한 권리상 문제는 없을 것으로 예상되나, 내부 확인이 불가했던 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 직주근접 배후 수요: 대구국가산업단지 내 근로자들을 중심으로 한 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 교육 환경: 초등학교 및 중학교가 인접해 있어 가족 단위 실수요자에게 매력적입니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가(183,000,000원) 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 최근 실거래가: 유사 면적대의 실거래가가 17,200,000만원으로, 경매 절차를 통해 시세보다 유리한 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 178,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이 금액은 최근 실거래가(75.1921㎡ 기준 17,200,000만원)를 상회하며, 감정가(183,000,000원) 대비 경쟁력 있는 가격입니다. 다만, 이는 시장 상황 및 입찰 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.