나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34824 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 99-10 대산쉐르빌 지층3호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 소재하고, "부안초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 4층 건물 내 지층3호이며, 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"다세대주택"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지이며, "다세대주택" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천동중,동여중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2023.10.16.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34824 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 OOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 99-10 대산쉐르빌 지층3호

용도: 다세대주택

감정가: 99,000,000원

토지면적: 31.17㎡ (약 9.43평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.52㎡ (약 11.65평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 소재하며, 부안초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 4층 건물 내 지층 3호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있습니다. 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도로 확인해야 합니다.

토지형상 및 이용상태: 부정형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 제2종일반주거지역

용도구역: 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(부안초등학교, 부천동중, 동여중 관련 교육지원청 문의 필요), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 단독·다가구·아파트·연립·다세대 주택 거래 시 허가 필요, 허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.5. 특이사항

토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치하며, 부안초등학교가 남서측 인근에 있습니다. 주변에는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 부안초등학교, 부천동중, 동여중 등 교육시설이 인근에 위치하여 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 기타: 소사구 괴안동 인근에는 다양한 학원들이 위치하고 있어 교육 환경을 지원합니다.

2.4. 혐오시설 여부

주변 지역에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 부천시의 소각장 관련 이슈가 있었습니다. 현재 본건 소재지 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 04월 22일 접수된 주식회사 국민행복기금의 가압류(갑6)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

가압류(주식회사 국민행복기금), 가압류(주택도시보증공사), 압류(서대문구), 압류(부천시), 압류(국민건강보험공단), 강제경매(주택도시보증공사) 등은 말소기준권리 이후에 설정된 권리로서 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 을구 순위 5번 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-30

대항력: 없음

* 임차인: 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-31

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤현선)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-17

확정일자: 2021-08-23

배당신고일자: 2023-10-17

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 HUG 보증 대상자로, 인수 보증금은 0원입니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 연립·다세대·빌라 매매 정보 분석 결과, 유사 면적대의 다세대 주택 거래가는 2025년 기준으로 약 1억원에서 1억 4천만원 수준으로 형성되어 있습니다.

- 괴안동 167-13번지 청산빌라 (36.36㎡) 2025년 12월 거래가 100,000,000원 (약 275만원/㎡)

- 괴안동 160-7번지 삼성마이빌 (49.54㎡) 2026년 1월 거래가 142,000,000원 (약 287만원/㎡)

- 괴안동 167-11번지 덕문주택 (29.51㎡) 2025년 12월 거래가 20,000,000원 (약 67만원/㎡) - 해당 거래는 특이사항으로 판단되며, 일반적인 시세와 차이가 큽니다.

4.2. 본건과의 비교

본건의 감정가는 99,000,000원이며, 건물 면적은 38.52㎡입니다. 최근 실거래가 평균 시세를 고려할 때, 감정가는 시장가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

괴안동은 공동주택 및 근린생활시설이 잘 갖춰진 주거 지역입니다. "대산쉐르빌"은 다세대주택으로, 지층에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

단지 인근에 부안초등학교를 비롯한 교육시설이 있고, 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리하여 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 토지 거래 시에는 관련 법령에 따라 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 이는 거래 과정에 추가적인 절차와 시간이 소요될 수 있으며, 허가를 받지 못할 경우 거래가 무산될 위험이 있습니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 있다는 점은 특이사항으로, 인수 후 발생할 수 있는 잠재적 문제나 추가 조건이 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 관리 상태

설비 내역에 대한 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인이 필요하며, 임대 관계가 미상이라는 점은 추후 임대차 관련 분쟁의 소지가 될 수 있으나, 본 건의 경우 명확한 임차인 정보가 제공되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 부천시 소사구 괴안동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 99,000,000원으로, 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다. 그러나 본건이 토지거래허가구역으로 지정되어 있고, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 특히 토지거래허가구역 지정은 거래 과정에서의 불확실성을 높일 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 허가 절차 및 필요 서류를 사전에 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부천시 소사구 괴안동은 주거 편의성이 높으며, 부안초등학교 등 교육시설과 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 주변 실거래가 대비 감정가가 시장가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가됩니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸되며, 인수 부담이 되는 임차 보증금이 없습니다.

9. 예상 입찰가

주변 다세대주택의 최근 실거래가 시세를 고려할 때, 38.52㎡ 면적의 본건은 약 275만원~287만원/㎡의 시세를 형성하고 있습니다. 이를 바탕으로 추산한 시장가는 약 105,960,000원 ~ 110,414,320원 수준입니다.

본건의 감정가는 99,000,000원입니다.

토지거래허가구역 지정 등 리스크 요인을 고려하여, 초기 입찰 시에는 감정가 대비 80~90% 수준인 79,200,000원 ~ 89,100,000원 범위에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 시장 가격이 감정가보다 높게 형성되어 있어, 경쟁 심화 시에는 감정가 또는 그 이상 수준까지 고려할 수 있습니다.

종합적인 판단하에, 1차 입찰 시 예상 권장 입찰가는 90,000,000원에서 95,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 감정가를 상회하는 수준이지만, 시장가 및 향후 발생할 수 있는 토지거래허가 관련 제반 비용 및 절차 진행 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다.

만약 1차 입찰에서 유찰될 경우, 차기 입찰 시에는 추가적인 가격 조정을 고려할 수 있습니다.

* 주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가적인 권리·세금·행정 절차 확인 등 전문가의 검토를 거친 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히 토지거래허가구역 관련 절차 및 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.