나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51626 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치하는 '남교 크레디움에듀파크 1동 11층 1102호'로, 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등으로 형성된 구도심지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건은 차량통행 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 건물(사용승인일:2020.4.13)내 11층 1102호로 외벽: 몰탈위페인팅, 미장석재마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 옥내주차장 등이 시설됨.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 평지의 아파트 및 근린생활부지임.

인접 도로상태등

남측과 북측으로 왕복 2차선도로에 접하며, 북측도로를 통해 차량통행함..

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51626 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 11층 1102호

용도: 아파트

감정가: 206,000,000원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

건물면적: 72.75㎡ (약 22.01평) - 전용면적

건축물 정보:

- 사용승인일: 2020년 4월 13일

- 구조: 철근콘크리트구조 (벽식구조)

- 층수: 25층 중 11층

매각물건 종류: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 목포시 남교동에 위치하며, 목포북교초등학교 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 등으로 형성된 구도심 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건은 차량 통행이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 남측과 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있으며, 북측 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 23일 접수된 우리은행 근저당권 (을1) 입니다.

* 등기부상 총 채권액: 약 483,500,000원 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이말순

* 보증금: 182,700,000원

* 전입/확정일자: 2020년 6월 9일

* 대항력: 없음

* 인수 여부: 임차인 이말순은 대항력이 없으므로, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 말소되지 않는 권리: 보고서 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 남교동 일대는 전통적인 목포의 구도심 지역에 속합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 일반상업지역으로 분류되어 있어 상업 기능이 일정 부분 지원됩니다. 다만, 구도심 지역의 특성상 유동인구는 과거에 비해 감소했을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 아파트 단지 및 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: 목포북교초등학교가 인근에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가구에 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 편의: 아파트 단지 내 기본적인 주거 편의 시설(기본 위생, 급수, 개별난방, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 승강기, 옥내주차장 등)이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 전기료: 현황조사보고서에 따르면, 2025년 1월부터 10월까지 전체 세대로 추정되는 전기료 약 11,353,550원이 미납되어 있습니다. 이는 낙찰 후 인수하거나 정산해야 할 금액이므로, 입찰 전 반드시 확인 및 고려해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 부동산과 함께 담보로 제공되었던 물건입니다.

* 외부 관찰 조사: 현황조사 시 폐문부재로 인해 외부 관찰을 통해서만 조사가 이루어졌습니다. 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역(목포시, 무안군 등)에서 과거 폐기물 처리 시설, 소각로 등 혐오시설 설치 관련 논란이 있었던 사례가 검색되나, 본건 물건지 바로 인근에서 확인되는 특정 혐오 시설은 없습니다. 다만, 입지 선택 시 주변 지역의 개발 계획 및 환경 문제 등을 종합적으로 고려할 필요는 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 비교적 신축 아파트로, 전용면적 72.75㎡(약 22.01평)의 아파트로 방 3개, 욕실 2개 등으로 구성되었을 것으로 추정됩니다. 목포북교초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정으로 깔끔한 편이나, 미납 전기료 등의 부담이 존재합니다. 구도심 지역이라는 점과 미납된 관리비(전기료) 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2020년에 준공된 아파트로 비교적 신축에 해당하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 교육 환경: 목포북교초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가구의 수요가 있을 수 있습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 206,000,000원 대비 시세 조사를 통해 시세차익 가능성을 검토해볼 수 있습니다. (단, 주변 실거래가 및 시세 조사가 선행되어야 합니다.)

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리상의 복잡함이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않으므로(인수 보증금 0원), 주요 고려 사항은 감정가와 미납 전기료입니다. 감정가는 206,000,000원이며, 현재 미납된 전기료가 약 11,353,550원으로 확인됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 85~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 190,000,000원 선에서, 실제 현장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다. (상기 금액은 제안이며, 실제 입찰은 본인 판단 하에 진행해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.