나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51621 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치한 "남교크레지움에듀파크 제1동 제15층 제1504호" 로서, 주위는 단독주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 제15층 제1504호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사디리형 평지이며, 아파트 및 상가 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월~10월)가 약 11,350,550원이 미납되어 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51621 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 15층1504호

* 용도: 아파트

* 감정가: 203,000,000원

* 토지면적: 26.10㎡ (약 7.9평)

* 건물면적: 72.75㎡ (약 22.0평)

* 전용면적: 72.75㎡ (약 22.0평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (벽식구조), 25층 건물 중 15층

* 건물설비: 위생설비, 급배수설비, 개별난방, 승강기, 소화전 구비

* 준공일: 2020년 04월 13일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 목포시 남교동 소재 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치한 "남교크레지움에듀파크 제1동 제15층 제1504호"

* 주위환경: 본건은 단독주택 및 상가 혼용지대 내에 위치함

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 단지 북측 및 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접함. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리함

* 주변시설: 북교초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 일반적인 주거 및 상업 지역의 편의시설 이용이 가능함. 별도의 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 04월 23일자 우리은행 근저당권 (을1)

* 총 채권액: 약 1,336,600,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 주요 권리 내역 (등기부 갑/을구 순서대로):

* 갑1: 소유권보존 (2020-04-23, 향원주택주식회사)

* 을1: 근저당 (우리은행, 2020-04-23, 100,800,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당 (신철우, 2023-12-21, 850,000,000원)

* 갑3: 가압류 (장종수, 2024-03-21, 200,000,000원)

* 을3: 주택임차권 (김행남, 2024-04-12, 185,800,000원)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-11-04, 185,800,000원) - 본 경매 사건

* 갑6: 압류 (국민건강보험공단, 2026-01-26)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김행남

* 보증금: 185,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 05월 04일

* 확정일자: 2020년 04월 01일

* 배당신고일자: 2024년 04월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰 시 보증금을 우선 변제받지 못할 수 있습니다. 현재 물건 명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 목포시 남교동은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 상업 복합 지역으로, 지역 주민들을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 시설: 북교초등학교가 인접해 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 상권의 특징을 보이며, 주변 도로를 따라 다양한 업종의 상가들이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 단지 북측 및 남측의 도로를 이용한 차량 접근이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 목포 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 교육: 북교초등학교가 도보 통학 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트 단지로 구성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비 및 공과금:

* 전기료: 2025년 1월부터 10월분까지 총 11,350,550원이 미납된 상태입니다.

* 공용부분 관리비: 현황 조사 보고서에 따르면 공용부분 관리비가 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이에 대한 정확한 금액 확인 및 인수 여부는 사전에 철저히 검토해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 1,336,600,000원에 달하여, 배당 순위에 따른 복잡한 이해관계가 존재합니다.

* 임차인 관련 사항: 비록 대항력이 없는 임차인이지만, 보증금액이 185,800,000원으로 높은 편입니다. 낙찰 후 배당 절차에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 중심부인 남교동에 위치하며, 초등학교가 인접해 있어 입지 조건이 양호한 아파트입니다. 비교적 최근에 준공된 건물이라는 장점이 있으나, 상당 금액의 전기료 미납 및 공용 관리비 인수 가능성, 높은 총 채권액, 대항력 없는 임차인의 높은 보증금 등 권리 분석 및 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다. 신중한 권리 분석과 현장 확인을 통해 인수 부담을 정확히 파악하고 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 교육 특화 입지: 북교초등학교가 인접하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축급 아파트: 비교적 최신 건물로 즉각적인 거주 또는 임대가 가능하며, 수리 및 보수 비용 부담이 적습니다.

* 지역 발전 가능성: 목포시 남교동 일대의 지속적인 도시 발전 및 재개발 가능성을 고려한 장기적인 투자 관점도 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 203,000,000원을 기준으로 산정하되, 인수해야 할 제반 비용(미납 공과금, 관리비 등)과 권리 분석상 인수 부담이 없다고 명시된 임차인 보증금 0원을 제외한 금액, 그리고 현재 시장 상황, 주변 시세, 본건의 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 전문가와 상담하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.