나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102070 [1] 부산광역시 북구 덕천동 808 101동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 '양천초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물(내) 제2층 제201호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지내 택지조성된 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 및 주차시설 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(덕천1택지지구(기타자세한사항은 별도문의:건설과)), 주거용지(공동주택 및 부대복리시설(공동주택 및 부대복리시설(용적률:200%이하,건폐율:60%이하,층수:18층이하)), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(경혜여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양덕여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화영유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경혜여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(양덕여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(양덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 기호 2 : 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(덕천1택지지구(기타자세한사항은 별도문의:건설과)), 주거용지(공동주택 및 부대복리시설(용적률:200%이하,건폐율:60%이하,층수:18층이하)), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(양천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화영유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화영유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 부산광역시 북구 덕천동 808번지, 101동 2층 201호에 위치한 아파트로, 아파트명은 '덕천주공2단지'입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경102070 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 89,000,000원입니다.

토지 지분 면적은 39.67㎡ (약 12.0평)이며, 건물 면적은 36.16㎡ (약 10.9평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 박OO입니다.

아파트 사용승인일은 1991년 10월 30일로, 비교적 연식이 있는 편입니다.

본건의 전용면적은 36.16㎡ (약 10.9평)이며, 분양면적에 대한 명확한 정보는 제공되지 않았으나, 동일 단지 내 유사 면적(전용면적 기준 약 26~31㎡)의 거래 사례가 존재합니다.

2.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 '양천초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(덕천1택지지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로(중로1류 접함) 및 주거용지로서 이용 중이며, 인근에 경혜여자고등학교, 양덕여자중학교, 양덕초등학교, 화영유치원 등이 있어 관련 교육 환경 보호구역 및 택지개발지구로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2023년 2월 6일 접수된 남해군수산업협동조합의 가압류(갑5)입니다.

* 주요 권리사항

- 소유권 변동: 김은연, 이호열, 주식회사테라개발 순으로 소유권이 이전되었습니다.

- 가압류/압류: 남해군수산업협동조합, 제1,2구잠수기수산업협동조합의 가압류 및 금정세무서장, 해운대구(부산광역시)의 압류가 있었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황 및 인수 여부

- 선순위 임차인: 박소정 (을8, 주택임차권)

- 보증금: 70,000,000원

- 전입일자: 2021년 2월 15일

- 확정일자: 2021년 2월 9일

- 대항력: 있음

- 등기부등본상 말소 여부: 인수

- 권리분석 요약

본건의 가장 중요한 권리사항은 대항력 있는 선순위 임차인 박소정의 존재입니다. 임차인의 주택임차권(을8)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서, 경매 절차에서 보증금 70,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 투자 리스크 요인으로 작용합니다.

4. 상권 및 생활정보

* 상권 특성

주거 단지 위주로 형성된 지역으로, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 검색 결과, 인근에 '젊음의 거리'가 있어 다양한 상점, 맛집, 쇼핑센터(뉴코아아울렛, 지하상가) 등이 있어 활기찬 분위기를 느낄 수 있습니다.

* 생활 편의시설

- 교육시설: 양천초등학교, 경혜여자고등학교, 양덕여자중학교, 화영유치원 등 다수.

- 교통시설: 인근 버스정류장.

- 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등.

- 기타: 역사문화 시설인 부산북구역사문화홍보관 및 구포왜성이 인근에 위치하여 역사적 접근성이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 위험

대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 70,000,000원이 배당으로 전액 충당되지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 합니다. 이는 예상 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 중요한 리스크입니다.

* 건축물 노후도

1991년 준공된 아파트로, 건물이 노후화되어 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 개발 사업

덕천공원 민간공원조성 특례사업 등이 진행 중인 것으로 파악되나, 본건과의 직접적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건 부산광역시 북구 덕천동 소재 덕천주공2단지 아파트는 1991년 준공된 구축 아파트이나, 지역 내 주거 단지로서 입지 및 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다. 교통망 또한 양호한 것으로 평가됩니다.

그러나 본건의 최대 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박소정의 존재로, 보증금 7천만원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 투자 의사 결정 시 가장 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

주변에 상업 및 문화 시설이 발달해 있는 '젊음의 거리'가 있고, 교육 시설 접근성이 좋다는 점은 긍정적 요인입니다.

7. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회

선순위 임차인 인수 부담으로 인해 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성이 있어, 시세 대비 저렴하게 매수할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

* 지역 내 안정적 수요

덕천동 지역은 부산의 주요 생활권 중 하나로, 꾸준한 주택 수요를 기대할 수 있습니다.

* 편의시설 접근성

단지 내 및 주변의 생활 편의시설, 교육 시설, 상업 시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 89,000,000원

토지면적: 39.67㎡ (약 12.0평)

건물면적: 36.16㎡ (약 10.9평) (전용면적)

최근 전월세 거래 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(약 26~31㎡)의 보증금은 31,100,000원에서 79,400,000원 사이이며, 72,000,000원, 79,400,000원 등의 사례는 해당 아파트 자체의 시장 가치가 90,000,000원 이상임을 시사합니다.

그러나 본건은 70,000,000원의 선순위 임차 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 따라서, 총 실질 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 해당 물건의 실제 시장 가치를 95,000,000원으로 가정하고, 70,000,000원의 보증금을 인수해야 한다면, 입찰 가능한 최대 금액은 25,000,000원이 됩니다.

감정가 89,000,000원을 기준으로, 보수적으로 30% 수준의 입찰가를 고려할 때, 약 26,700,000원 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 이 경우 총 비용은 약 96,700,000원으로, 잠재적인 시장 가치 범위 내에 들어옵니다.

예상 입찰가: 27,000,000원

본 입찰가는 임차인 인수 부담을 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 입찰가율, 경쟁 상황, 추가적인 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.