나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34208 [1] 광주광역시 남구 월산동 155-55 화이트빌라 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "무진중학교"남측 인근에 위치한"화이트빌라 제4층 제404호"로 주위는 상가 및 다세대주택 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 404호로 외 벽 : 드라이비트 및 몰탈 위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지마감 등 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지의 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

귀 제시목록상 본건은 '404호'이나 현황 '405호'로 명칭되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 대항력 있는 임차인 있음
- 이 사건 매각대상물건은 공부상 404호이나, 출입문표시가 405호여서 공부와 현황이 불일치한 상태임(감정평가서 참조)
- 매각대상물건은 공부를 기준으로 해야 하므로 공부상 404호, 출입문 표시 405호가 매각대상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서에 따른 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34208 (1)

* 소재지: 광주광역시 남구 월산동 155-55 화이트빌라 4층 404호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 다세대주택)

* 감정가: 32,000,000원

* 토지면적: 17.85㎡ (약 5.4평)

* 건물면적: 42.84㎡ (약 12.9평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 양OO

1.1. 입지조건

해당 물건은 광주광역시 남구 월산동에 위치하며, 주위는 상가 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 위치 및 주위환경: "무진중학교" 북측 인근에 자리하고 있어 교육 환경을 갖춘 주거 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 단지 내 진입도로가 개설되어 있어 차량 접근에 불편함이 없습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당합니다.

* 주변시설 및 혐오시설:

인근 지역은 주거용 건물과 상업 시설이 혼재되어 있으며, 교육 시설(무진중학교)이 가까이 위치해 있습니다. 일반적인 지도 검색 및 관련 정보 검색 결과, 본 물건지 또는 무진중학교 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

해당 물건은 임차인이 존재하며, 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 양의승 (마스킹: 양 )

* 보증금: 28,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-07-01

* 확정일자: 2013-07-01

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 등기부등본 상 '주택임차권' 권리자 양의승은 보증금 28,000,000원에 대해 전입 및 확정일자를 갖추고 있으며, '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 또한, 등기부 요약에 '주택임차권' 권리자가 '인수'로 명시되어 있어, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 등기부현황 요약:

* 말소기준권리: 2025-10-31 접수된 양의승의 강제경매 개시결정 등기 (갑16)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 2019-07-26 접수된 양의승의 주택임차권 등기 (을4). 보증금 28,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 기타 채권 총액: 28,000,000원 (주택임차권 등기 금액 기준)

* 주의사항 및 특이사항:

- 대항력 있는 임차인 양의승이 존재합니다.

- 공부상 주택 호수는 404호이나, 실제 출입문 표시는 405호로 되어 있어 공부와 현황이 불일치합니다. 본 매각은 공부상의 404호를 기준으로 진행됩니다.

- 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 상세 임차인 정보가 제공되었습니다.

1.3. 상권분석

해당 물건이 위치한 월산동 지역은 주거지와 소규모 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

* 주변 환경: 다세대주택 밀집 지역에 소매점, 근린생활시설 등이 산재해 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 상권 특성: 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

편리한 생활을 위한 주변 환경 정보입니다.

* 교육시설: 물건지 남측 인근에 무진중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. (상세 편의시설은 현장 확인 필요)

* 건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 4층 건물 중 4층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 위험 요소를 분석합니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 양의승 임차인의 보증금 28,000,000원 중 배당으로 전부 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 공부와 현황의 불일치: 공부상 404호이나 현황 405호 표기 문제는 매수인의 혼란을 야기할 수 있으나, 공부 기준으로 매각되므로 권리상의 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 실제 점유 사용에 대한 확인이 필요합니다.

* 권리분석상의 모순: '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 부분과 '주택임차권'의 '말소: 인수' 및 물건명세서 상의 인수 가능성 언급이 상반됩니다. 이 부분은 경매 절차 진행 시 명확한 확인이 반드시 필요하며, 최악의 경우 보증금 전액 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 월산동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 교육 시설이 있고 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 공부상의 호수 불일치 등 권리 관계 및 현황 상의 잠재적 리스크가 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 교육 환경: 인근 학교가 있어 학군 수요가 있는 지역입니다.

* 주거 편의성: 도심 내 주거 지역으로 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

* 경매 절차 활용: 권리 관계를 면밀히 분석하여 명도 및 인수 권리 관련 비용을 산정한다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다.

본건의 감정가는 32,000,000원입니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 양의승의 보증금 28,000,000원 인수 가능성이 명확히 언급되고 있어 주의가 요구됩니다.

만약 '인수 보증금 합계: 0원'이 정확한 정보로, 임차인이 배당으로 보증금 전액을 변제받는다고 가정할 경우, 입찰가는 감정가 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 '말소: 인수' 및 물건명세서 상의 인수 가능성 언급을 고려할 때, 최악의 경우 매수인이 보증금 28,000,000원을 인수해야 할 수 있습니다. 이 경우, 실제 취득 총액은 '입찰가 + 28,000,000원'이 됩니다.

따라서, 낙찰 후 예상되는 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)과 시세, 그리고 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

안정적인 취득을 위해서는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰가를 고려할 수 있으며, 이는 보수적인 관점입니다.

예상 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 35,000,000원

(단, 이 예상가는 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인 후 재검토가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.