나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10548 [1] 경상남도 밀양시 상동면 옥산리 152-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상동면 옥산리 소재 '구역마을' 내에 위치하는 토지로서, 본건 부근은 국도주변 농촌지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

제반교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호[1] 사다리형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 기호[4] 부정형 평지로서, 과수원 및 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호[1] 본건 토지 기호[4]를 통하여 북측으로 노폭 약1m 내외의 도로(사도)와 접함. 기호[4] 본건 북측으로 노폭 약1m 내외의 도로(사도)와 접함.(본건 일부가 현황 도로임)

토지이용계획 및 제한상태

기호[1] 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전 법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, <추가기재>단독주택용 지(건폐율60 용적률150)임. 기호[4] 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부 제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 1호)<수도법>, <추가기재>단독주택용지(건폐율60 용적률150)임.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진'과 같이 제시외수목 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호[2] 블록조 토기와지붕 단층건으로서, 외벽 : 볼탈위 페인팅 마감. 창호 : 목재 및 샷시창 구조임.

이용상태

기호[2] 주택으로 이용중임.

설비내역

기호[2] 폐문부재로 확인치 못함.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

기호[3] 건물은 귀 제시목록 및 공부상 등재되어 있으나, 기준시점 현재 멸실되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 수목(1-1, 4-1) 포함.
-[목록4] 농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수). 공부상 ‘전’이나 현황 일부 ‘도로’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2025타경10548 (1)

* 소재지: 경상남도 밀양시 상동면 옥산리 152-9

* 용도: 단독주택

* 감정가: 52,103,920원

* 토지면적: 280.00㎡ (약 84.70평)

* 건물면적: 49.59㎡ (약 15.00평)

* 경매구분: 상속재산분할심판에 따른 경매

* 채권자: 문OO

* 매각대상: 기타 (일괄매각, 제시외 수목 포함)

2. 입지조건

* 본건은 경상남도 밀양시 상동면 옥산리 소재 '구역마을' 내에 위치합니다.

* 주위는 국도변 농촌지대로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황 또한 보통 수준으로 평가되며, 본건 토지 기호은 기호를 통하여 북측으로 노폭 약 1m 내외의 도로(사도)와 접하고 있습니다. 기호 역시 북측으로 노폭 약 1m 내외의 도로와 접하며, 본건 토지의 일부가 현황 도로로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분은 상속재산분할심판에 따른 경매로 진행됩니다.

* 토지 등기부상 소유권이전(문중기, 1988-10-15) 이력이 있으며, 현재 소유권은 문원영 외 4명에게 상속재산분할심판에 따라 이전(2025-10-17)되었습니다.

* 말소기준권리인 가압류(이태훈, 김호석, 1990-01-17)는 말소 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 국도변 농촌지대에 위치한 단독주택으로, 주변은 농경지와 주택이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 상업 시설이 밀집해 있지 않아, 지역 내 소규모 점포나 편의시설 이용이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 밀양시 상동면 옥산리 지역은 주로 농업 및 주거 기능을 수행하는 지역으로, 본격적인 상업 활동보다는 생활 편의를 위한 기반 시설 이용이 중요합니다.

5. 생활정보

* 주변 학교, 병원, 대형마트 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 밀양 시내 또는 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 본건 인근에는 '구역마을'이 소재하고 있어 기본적인 지역 커뮤니티를 형성하고 있습니다.

* 토지 이용계획상 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 농촌 지역 특성상 즉각적인 변화는 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필요: 본건 토지 중 일부(기호)는 공부상 '전'(밭)으로 되어 있으며, 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 현황 도로: 해당 토지 일부가 공부상 '전'이나 현황 도로로 이용 중이므로, 토지 이용 계획 및 실제 활용에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 건물 멸실: 제시목록에 포함된 건물 [기호3]은 기준시점 현재 멸실된 상태입니다. 현황 건물이 49.59㎡ 단층 건물임을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 제시외 수목 포함: 일괄매각 대상에 제시외 수목(1-1, 4-1)이 포함되어 있어, 이 또한 매각가에 포함된 것으로 간주해야 합니다.

* 주변 시설: 국도변 농촌 지역 특성상, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있으나, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 현재 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 시설들에 대한 주의는 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 상속재산 분할에 따라 경매로 나온 밀양시 상동면 옥산리 소재 단독주택 및 토지입니다.

* 단독주택 49.59㎡와 농지 및 일부 도로로 이용 중인 토지 280㎡가 일괄 매각됩니다.

* 농지취득자격증명 필수 제출, 현황 도로 등기와의 차이, 일부 건물 멸실 등 특이사항을 고려해야 합니다.

* 농촌 지역의 주택 및 토지에 관심 있는 실수요자 또는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 상속 관련 경매 물건으로, 일반 매매보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 단독주택 외에 농지로서의 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

* 본건 토지 및 건물 상태를 고려한 리모델링 또는 재건축을 통해 가치를 높일 수 있습니다.

* 정해진 용도지역(계획관리지역, 주거개발진흥지구 등) 내에 있어 향후 지역 개발에 따른 이점을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 52,103,920원

* 주변 시세 및 본건의 특징(농지, 일부 도로, 멸실 건물 존재, 농지취득자격증명 필요 등)을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 대비 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

* 본건의 경우, 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 토지 이용 현황에 대한 사전 확인이 필수적이며, 이는 입찰가 산정에 중요한 영향을 미칩니다.

* 적정 입찰가 범위는 감정가 수준을 중심으로, 시장 상황 및 입찰 참여자 수에 따라 변동될 수 있습니다. 보수적으로 접근 시 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.