나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20974 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리 272-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리 소재 '시락마을' 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 경형차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 평지 내 사다리형에 유사한 토지이고, 현황 “농경지”로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천구역(하시락천)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상 위에 후첨 “사진용지”와 같이 제시외 수목이 소재하나, 별도의 경제적가치가 있는 고가의 수목이 아닌바, 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

-농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
-현황 농경지(휴경지)이며, 지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가함.
-토지계획확인서상 일부가 소하천구역에 저촉되나, 그 정도가 극히 미미하여 이에 구애됨 없이 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 마산지원 2025타경20974 (1) 사건에 대한 물건 정보를 제공합니다.

* 사건번호: 마산지원 2025타경20974 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리 272-2

* 토지 면적: 979.00㎡ (약 296.15평)

* 용도: 답 (농경지)

* 감정가: 73,425,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지 매각

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리 소재 '시락마을' 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 경형 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로 상태: 본 건 토지는 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 말소기준권리: 마산남부새마을금고 근저당 (2019-02-08, 26,000,000원).

* 총 채권액: 99,820,960원.

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당, 가압류, 압류 등 본건 경매와 관련하여 등기된 대부분의 권리는 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요가 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인은 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지대로서 주변에 농경지와 주택, 임야 등이 혼재하고 있어 농업 활동이 주된 상권 특성을 보입니다. 인근에 대규모 상업 시설이나 상권이 발달한 지역은 아닙니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 본 건은 시락마을 인근의 농경지대에 위치하여 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 주변은 주로 농경지와 임야, 일부 주택으로 구성되어 있습니다.

* 편의시설: 인근 버스정류장이 있으나, 상세한 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 추가 조사가 필요합니다. 다만, 창원시 마산합포구 진전면은 창원시내 중심부와는 다소 거리가 있어, 구 창원이나 현 창원 중심지로 이동 시 차량이용이 필요합니다. 최근에는 진전면 봉암리 일원에 의료폐기물 소각시설 건립이 추진되었으나 주민 반발이 있는 것으로 보도되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 건은 농지이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되며 소유권 이전이 불가하므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인하는 것이 매우 중요합니다. 최근 농취증 발급이 까다로워지는 추세이므로, 발급 절차와 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 소하천구역 저촉: 토지계획확인서상 일부가 소하천구역에 저촉되나, 그 정도가 극히 미미하여 평가에는 큰 영향을 미치지 않았다고 합니다. 그러나 관련 법규 및 실제 현황을 확인하는 것이 좋습니다.

* 건물 부재: 본 건은 토지만 매각 대상이며, 건물은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 진전면 시락리에 위치한 답(농경지) 토지입니다. 감정가는 73,425,000원이며, 토지면적은 979㎡(약 296.15평)입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 농지이므로 반드시 농지취득자격증명이 필요하다는 점입니다. 이 증명서 미비 시 보증금 몰수 및 소유권 이전 불가라는 치명적인 결과를 초래할 수 있습니다. 주변 환경은 농경지와 주택, 임야가 혼재된 마을 주변 농경지대로, 농업 활동에 적합한 입지입니다. 소하천구역 저촉이 미미하게 있으나, 전반적으로 공부와의 차이는 없는 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 목적 활용: 농업에 종사하거나 농장을 운영하고자 하는 실수요자에게는 농지 자체의 가치를 고려해볼 수 있습니다.

* 토지 가치: 순수 토지 자체의 가치를 평가하며, 주변 시세 및 향후 개발 가능성을 고려한 투자가 가능합니다.

* 낮은 권리 총액: 말소기준권리 이후의 채무 총액이 감정가 대비 상대적으로 낮아 권리관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 개별적인 시장 조사, 인근 농지 실거래가, 그리고 본 건의 잠재적 리스크(농지취득자격증명 필요성 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 입찰가를 산정할 때 이를 제외하는 부분은 없습니다. 본 건의 감정가는 73,425,000원이므로, 이를 기준으로 하되 농지취득자격증명 발급 가능성 및 실질적인 농지 활용 가치 등을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 산정하시기를 권고합니다. 정확한 시장 가치 파악을 위해서는 별도의 부동산 시장 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.