나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4207 [1] 경상북도 포항시 북구 두호동 753 우방신천지타운 114동 19층 1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 완성감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 두호동 소재 "포항고등학교" 북측 인근에 위치하는 ‘우방신천지타운 제114동 제19층 제1901호’ 단위세대로서, 인근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 금속기와박공지붕 22층 건 중 제19층 제1901호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트칠 등 마감, - 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, - 바닥 : 장판지, 타일 등 마감, - 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 ‘아파트 부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 본건은 거주자의 폐문 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형 물건의 표준적인 이용상황을 기준으로 평가하였고, 건물의 구조변경 및 내부하자 등의 유무, 내부마감상태 등은 구체적으로 확인할 수 없었는 바 경매 진행시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경4207 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상북도 포항시 북구 두호동 753 우방신천지타운 114동 19층 1901호

건물 용도: 아파트

사용승인일: 2004년 04월 12일

1.3. 면적 및 가격 정보

감정가: 140,000,000원

토지면적: 24.70㎡ (약 7.47평)

토지지분: 24.6956㎡ (약 7.47평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.9922㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 두호동 소재 "포항고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 본건 북측 및 동측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 상 소유권 이전(갑5, 갑6, 갑7), 주택임차권(을5) 및 강제경매(갑8) 등기 기록이 확인됩니다. 말소기준권리는 대구지방법원 포항지원의 강제경매개시결정(2025타경4207)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 08월 09일

확정일자: 2022년 07월 12일

배당신고일자: 2024년 09월 10일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 확인 (권리금액: 금180,000,000원, 말소: 인수)

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 5번의 주택임차권이 있으며, 임차보증금 180,000,000원에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건 주변으로는 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있으며, 각종 근린생활시설과 학교가 소재하여 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 금속기와박공지붕의 22층 건물 중 제19층 제1901호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 장판지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

위생 설비, 급·배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등 기본적인 주거 편의 설비를 갖추고 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 우방신천지타운

총 세대수: 1510세대

동수: 14동

최고층: 22층

주차대수: 총 1693대 (지상 3대, 지하 74대 - 제공된 JSON 정보와 상이하여 총괄표제부 기준)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 김 이 보증금 180,000,000원을 보유하고 있으며, 해당 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가 관련 리스크

현장 방문 시 거주자의 폐문 부재 등의 이유로 내부 상황을 직접 확인할 수 없었습니다. 따라서 건물의 구조 변경, 내부 하자 유무, 마감 상태 등에 대해서는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 두호동의 우방신천지타운 내 고층 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 전액 미변제 시 인수될 가능성이 있어 권리분석 및 낙찰 후 명도 과정에 신중한 접근이 필요합니다. 감정가는 140,000,000원이지만, 최근 실거래가 및 임차인 보증금 규모를 고려한 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최상층에 가까운 19층 고층으로 일조 및 조망이 우수할 것으로 예상됩니다.

* 아파트 밀집 지역으로 생활 편의시설 및 교통 여건이 비교적 양호합니다.

* 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 현재 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 140,000,000원입니다. 최근 유사 면적(약 85㎡)의 거래 사례가 163,000,000원 ~ 175,000,000원임을 감안할 때, 본건(약 60㎡)의 시장 가치는 이를 비례하여 산정할 수 있습니다. 그러나 임차인 보증금 인수 여부 등 변수를 고려해야 합니다. 인수 보증금을 제외한 순수 물건의 가치 및 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가를 140,000,000원 (1억 4천만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.