나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6835 [1] 광주광역시 서구 풍암동 1096 현대.삼환아파트 102동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 '풍암중학교' 동측 인근에 위치하는 현대.삼환아파트 제102동 제17층 제1702호로서 주위는 대단위 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서 주위 환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 양호함.

건물의 구조

일련번호 가 : 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지하1층/지상17층 건물 중 제17층 제1702호로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측, 남측으로 왕복 2차선, 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 소재하며, 주 출입로는 서측 도로를 통해 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역(신암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍암중))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍암중)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경6835 (1)

소재지: 광주광역시 서구 풍암동 1096 현대.삼환아파트 102동 17층1702호

용도: 아파트

감정가: 439,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 명세

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 62.44㎡ (약 18.89평)

토지지분: 62.44299999999999㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 134.63㎡ (약 40.72평)

건물지분: 134.626㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 '풍암중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집된 주거지역을 형성하고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 대체로 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측 및 북측, 남측으로 왕복 2차선 및 4차선의 아스팔트 포장도로가 접해 있으며, 단지의 주 출입로는 서측 도로를 통해 이루어지고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로에 접합하며, 신암초등학교 및 풍암중학교와 관련하여 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 말소기준권리는 2021년 11월 26일 접수된 목포우리신용협동조합의 근저당(을7)입니다. 이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존: 현대산업개발주식회사 외 1명 (2000-02-17)

* 공유자전부지분 이전: 장경님 (2001-11-03)

* 소유권 이전 (매매): 김진수 (2018-03-16)

* 근저당: 목포우리신용협동조합 (2021-11-26, 금246,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 목포우리신용협동조합 (2021-11-26, 금120,000,000원, 말소)

* 근저당: 목포우리신용협동조합 (2021-11-26, 금12,000,000원, 말소)

* 가압류: 주식회사우리카드 (2024-08-12, 금37,530,841원, 말소)

* 가압류: 순천농업협동조합 (2024-08-19, 금27,181,609원, 말소)

* 가압류: 신한카드주식회사 (2024-10-07, 금19,606,301원, 말소)

* 강제경매: 주식회사우리카드 (2025-11-03, 4번 가압류의 본압류로 이행, 금46,595,748원, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-12-17, 말소)

총 등기부채권 금액 합계: 462,318,751원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 현대.삼환아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 주변 주거지역 내 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 교통 접근성

단지 주변으로 버스 승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성 또한 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

광주광역시 서구 풍암동에 위치한 대단지 아파트 단지의 일부로, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 단지 정보

아파트명: 현대삼환아파트

주소: 광주광역시 서구 풍암동 1096

사용승인일: 2000년 6월 7일 (준공 25년차)

총 동수: 5동

총 세대수: 424세대

최고층: 20층 / 최저층: 2층

주차대수: 총 291대 (지하 12대, 지상 3대)

전기차 충전시설: 지상 10대, 지하 9대 보유

5.3. 인근 시설

* 교육시설: 풍암중학교, 신암초등학교 (상대/절대 보호구역)

* 편의시설: 단지 내 복리시설, 주변 근린생활시설

* 기타: 차량 접근 용이, 대중교통 이용 편리

5.4. 주변 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본건 아파트의 사용승인일이 2000년 6월 7일로, 20년 이상 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임차인 현황에서 임대 관계가 '미상'으로 표시되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 혹은 임대차 관계가 복잡하게 얽혀 있는지 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 풍암동의 아파트로서, 주거 환경이 양호하고 교통 편의성이 우수합니다. 대단지 아파트 단지의 일부로서 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 주변 학교와의 근접성도 좋습니다. 등기부상 권리 관계는 명확히 정리될 것으로 보이며, 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 건물 노후화와 임대 관계 미상인 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 주거 입지: 풍암동의 안정된 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하고, 단지 내외의 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 대단지 아파트의 장점: 현대삼환아파트는 지역 내에서 인지도 있는 단지로, 관리나 시세 측면에서 안정성을 가집니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 439,000,000원입니다. 주변 아파트 실거래가 및 매매 시세 분석 결과, 현재 본 건과 유사한 면적(134.63㎡, 약 40.72평)의 현대삼환아파트 시세는 대략 420,000,000원 ~ 450,000,000원 범위로 파악됩니다. (※ 본 시세는 외부 자료 기반 추정치이며, 실제 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

입찰 참여 시에는 아래 사항을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 감정가는 최초 평가 시점의 가격이므로, 현재 시장 상황을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 건물 노후화 및 명도 관련 불확실성을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 420,000,000원 ~ 450,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다. 다만, 경매 물건의 특성상 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 실제 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.