나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22139 [1] 경상남도 거제시 문동동 756 거제센트럴푸르지오 113동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 문동동에 소재하는 '삼룡초등학교'의 남서측 인근에 위치하며, 주 위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 3층 305호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재 타일 붙임 마감 외, 내벽: 벽지, 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 외, 창호: PVC 창호임.

이용상태

아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 '침실 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 드레스룸 등')로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 토지 동측으로 왕복 4차로 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역, 중 로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(2025-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확 인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경22139 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한화생명보험주식회사

1.2. 부동산 현황

소재지: 경상남도 거제시 문동동 756 거제센트럴푸르지오 113동 3층305호

용도: 아파트

감정가: 173,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 58.88㎡ (약 17.81평)

토지지분: 58.88㎡ (약 17.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 74.15㎡ (약 22.43평)

건물지분: 74.15㎡ (약 22.43평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.4. 기타 정보

특이사항: 중복사건

주의사항:

특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 문동동에 소재하는 '삼룡초등학교'의 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 단지 동측으로는 왕복 4차로 도로가 소재하여 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지 이용계획

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 저촉, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(2025-10-21)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

2019-12-20: 소유권이전1번신탁등기말소 (중원종합건설주식회사)

2019-12-20: 소유권이전 (주식회사대우건설)

2023-02-03: 소유권이전 (최덕규, 매매)

2023-02-03: 근저당권 (한화생명보험주식회사, 127,200,000원) - 말소기준권리

2025-02-11: 주택임차권 (지민정, 110,000,000원) - 말소

2025-07-09: 가압류 (농협은행주식회사, 13,663,588원) - 말소

2025-11-03: 임의경매 (한화생명보험, 104,527,776원) - 말소 (본 건)

2026-03-26: 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 (타 사건)

등기부채권 총액: 250,863,588원

3.2. 권리관계 분석

말소기준권리인 을1 근저당권(2023-02-03, 한화생명보험)보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 소유권 외에 인수해야 할 부담은 등기부상으로는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 지

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-09

* 확정일자: 2022-12-30

* 배당신고일자: 2025-02-11

* 대항력: 없음

* 비고:

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 정보가 명확하게 제공되었습니다. 권리분석상 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내 아파트로, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업지구와의 연계성은 다소 낮으나, 단지 내 상가 및 인근 지역 상권을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 삼룡초등학교 인근 위치

* 편의시설: 근린생활시설 분포

* 기타: 아파트 단지 내 커뮤니티 시설 (관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등)

5.2. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 3층 305호

* 마감: 외벽 - 몰탈 위 페인팅 및 석재 타일, 내벽 - 벽지, 타일, 몰탈 위 페인팅

* 창호: PVC 창호

* 설비: 제반 위생·급배수, 개별 난방, 승강기, 소화전 설비 등

5.3. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 거제 센트럴 푸르지오

* 주소: 경상남도 거제시 문동동 756

* 사용승인일: 2018년 01월 31일

* 규모: 총 17개동, 1164세대

* 주차: 총 1346대 (지하 1196대, 지상 150대)

* 최고층/최저층: 25층 / 2층

* 전용면적 (단지 전체): 86,744.63㎡

* 총면적 (단지 전체): 115,528.38㎡

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 사건은 중복 사건으로, 진행 상황에 따라 경매 절차에 변동이 있을 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란했습니다. 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰에 따른 평가가 이루어졌으므로, 응찰 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

6.3. 기타

* 토지 이용계획상 '중로1류(폭 20m~25m)' 저촉, '가축사육제한구역', '상대보호구역' 등이 존재하므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 임차인 지민정 씨는 대항력이 없으나, 보증금 110,000,000원이 존재합니다. 배당 여부 및 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (현재 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연차가 짧은(2018년 준공) 아파트로서, 적절한 입지 조건과 단지 규모를 갖추고 있습니다. 권리상 인수할 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 중복 사건이라는 점과 현장 내부 확인이 불가했다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 최신 실거래가와 감정가 간의 편차가 존재하므로, 면밀한 시세 분석 및 현장 재확인을 통해 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 아파트로 주거 가치가 높음.

* 권리상 인수할 부담이 없어 낙찰 후 명도 진행이 상대적으로 용이할 수 있음.

* 아파트 단지의 대규모화(1164세대)로 인한 생활 편의성 및 관리 용이성.

* 주변 교육시설(삼룡초등학교) 인접.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(74.15㎡)의 거래 사례는 2026년 7월 21일 217,300,000원(74.1494㎡)에 직거래된 것이 확인됩니다. 이는 감정가 173,000,000원보다 높은 수준입니다.

현 시세 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근보다는 시장 가격을 반영하는 입찰 전략이 필요할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 185,000,000원 (일금 일억팔천오백만원)

상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보 및 최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁률, 현장 재확인 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.