나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22132 [1] 경상남도 거제시 수월동 1120-19 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 수월동 소재 '수양마을' 북동측 근거리에 위치하며, 부근으로는 경지정리된 농경지, 단독주택, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서, '전' 상태입니다.

인접 도로상태

북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 시설물 6동이 소재하나 타인소유인 것으로 조사되어 감정목적을 고려하여 평가에서는 제외하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 수월동 소재 '수월초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

차량의 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

일련번호(1~3)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 202호외 2개호로서, 외 벽 : 치장벽돌, 화강석타일 및 복합판넬 등 마감, 내 벽 : 내부 인테리어 등 마감, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

일련번호(1,2)는 근린생활시설, 일련번호(3)은 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됩니다.

설비내역

공히 제반 위생설비, 급,배수설비, 화재관련설비, 승강기 등이 시설되어져 있으며, 일련번호(3)은 난방설비가 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

8필 일단의 부정형의 토지로서, 지면은 평탄한 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남동측 및 남서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 토지 일련번호(1,4,5,8) : 제2종일반주거지역, 주거용지(근린생활시설), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(2,3,6) : 제2종일반주거지역, 주거용지(근린생활시설), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(7) : 제2종일반주거지역, 주거용지(근린생활시설), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-26)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : - 본건 공동주택(아파트)는 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다. - 본건 일련번호(1,2)는 등기사항전부증명서상 대지권 목적의 토지 중 일련번호(8-경상남도 거제시 수월동 1120-94)은 2013.05.08 소유권 이전이 되었으며, 2013.05.31 별도등기 되어 말소되었으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경22132 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 77,400,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 수월동 1120-19 2층202호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 200.05㎡ (약 60.51평)

토지지분: 198.94861472372688㎡ (약 60.18평)

건물면적: 271.74㎡ (약 82.21평)

건물지분: 271.74㎡ (약 82.21평)

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 거제시 수월동 소재 '수양마을' 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변으로는 경지정리된 농경지, 단독주택, 순수임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 건물 자체는 '수월초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2016년 6월 27일 접수된 국민은행 근저당(을2)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 물건명세서 참고사항에 '지상권개요:' 항목이 있으나, 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 성현애

보증금: 50,000,000원

차임: 2,400,000원

전입/확정일자: 2024년 2월 2일

배당신고일자: 2026년 1월 5일

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

3.4. 등기부 요약

등기부상 소유권 보존, 이전, 근저당, 전세권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되었으나, 대부분 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다. 현재 등기부채권 총액은 829,834,393원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 '근린상가' 용도로 분류되어 있으며, '수월초등학교' 인근 지역에 위치하여 배후 주거 단지의 수요를 기반으로 한 상권 형성이 예상됩니다. 주변에 공동주택 및 단독주택이 혼재하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: '수월초등학교'가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, '수양마을' 인근 지역에 생활 편의시설이 분포하고 있을 것으로 추정됩니다.

* 대중교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 제시외 물건: 본건 토지 지상에 제시외 시설물 6동이 소재하나 타인 소유로 조사되어 감정평가에서 제외되었습니다. 경매 진행 및 응찰 시 참고가 필요합니다.

* 내부 조사 제한: 본 건 공동주택(아파트)은 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가능하여, 인근 주민 탐문 및 관련 공부, 외부 관찰을 통해 평가되었습니다. 경매 진행 및 입찰 시 참고가 요구됩니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있으며, 대지권의 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건축행위 등 추가 제한사항 도시계획과 확인 요망), 중로1류/2류(폭 15m~20m) 등의 복합적인 용도지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 이는 향후 건축 행위나 개발에 제한으로 작용할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보와 자체 검색 결과로는 본 물건지 인근에서 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 입찰 전 해당 지역의 도시계획, 건축물 현황, 민원 등을 추가적으로 확인하여 잠재적 혐오시설 존재 여부를 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 수월동의 주거 및 근린 생활 시설이 혼재된 지역에 위치한 근린상가 건물입니다. 감정가는 77,400,000원으로, 비교적 낮은 편입니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, 토지에 대한 제시외 물건 존재와 건물 내부 조사 제한 등 일부 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 토지 이용계획상의 제한 사항과 지구단위계획구역 지정으로 인한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 감정가가 77,400,000원으로, 시장 상황 및 본건 가치를 고려할 때 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 명확합니다.

* 근린상가 및 주거 혼합 지역: 배후 수요를 기반으로 한 상권 활동이 가능한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가 77,400,000원을 기준으로 하되, 상기 기술된 리스크 요인(토지 제시외 물건, 건물 내부 조사 제약, 토지 이용계획 및 지구단위계획 등)과 낙찰 후 예상되는 추가 비용(수리비, 명도 비용 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현 시점에서 구체적인 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 통상적으로 감정가의 70~80% 수준에서 경쟁이 이루어질 수 있으며, 법원 진행 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 변동될 수 있습니다. 상세한 권리 분석, 주변 시세 조사, 현장 답사를 통해 적정 가치를 산정한 후 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.