나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12307 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리소재 창원2차비룡벨로스텔라 3층 303호로서 부근은 아파트, 단독주택, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건내 3층 303호로서 외벽: 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(창덕중학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 3층303호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 3층 303호

건물 용도: 아파트

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 181,000,000원

토지면적: 21.73㎡ (약 6.58평)

토지지분: 21.733㎡ (약 6.58평)

건물면적: 69.93㎡ (약 21.15평)

건물지분: 69.9303㎡ (약 21.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12307 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO (노 )

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리에 소재하며, 부근은 아파트, 단독주택, 근린시설 등이 혼재하는 지역입니다.

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 남측으로 도로가 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획

* 용도지역: 근린상업지역, 제1종일반주거지역

* 도로: 대로3류 (폭 25m~30m) 접함

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(창덕중학교), 배출시설설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 부산지방법원 2022카단1370으로 접수된 부산치과의사신용협동조합의 가압류 (2022-11-15) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노성민 (노 )

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-18

* 확정일자: 2021-05-13

* 배당신고일자: 2025-10-23

* 대항력: 있음

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리 및 인수 권리

* 소유권이전 및 신탁등기 말소 사항이 확인됩니다.

* 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소기준권리 이후로 말소될 예정입니다.

* 본 경매 절차에서 매수인이 인수해야 할 권리는 대항력 있는 임차인 노 의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 않는 금액입니다.

4. 건물 정보

4.1. 구조 및 용도

건물은 철근콘크리트구조이며, 14층 건물 중 3층에 위치한 아파트입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽 및 천정은 벽지 등으로 마감되었습니다. 창호는 샤시창호입니다.

4.2. 설비 및 이용상태

건물 내 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

현재 아파트로 이용 중입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

본건이 소재한 용잠리 일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 창덕중학교가 소재하여 교육 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.2. 편의 및 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

의창구 동읍 지역은 주남저수지 등 자연환경이 풍부한 지역으로 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인 노 의 보증금 1억 6천만원 중 배당받지 못한 금액이 있다면 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

* 감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사가 폐문 부재로 인해 일반적인 상태를 기준으로 작성되었으므로, 실제 물건 상태 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍에 위치한 아파트로서, 기본적인 주거 환경은 갖추고 있으나, 경매 절차에서 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인 노 는 1억 6천만원의 보증금으로 대항력을 갖추고 있어, 법원 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인의 배당 현황 및 인수될 보증금액을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 동읍 지역은 과거부터 창원 중심지 및 김해 진영과의 접근성이 개선되면서 주거 가치가 상승해온 지역입니다.

* 본 물건은 아파트로서, 통상적인 주거 수요를 기반으로 시세 파악 및 가치 평가가 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 추가 인수 비용을 고려하여 신중하게 접근한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 181,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금(임차인 보증금 미변제분)을 제외한 금액을 고려하여 산정해야 합니다. 임차인 노 의 보증금 1억 6천만원 전액이 배당되지 않을 경우, 이는 매수인의 추가 부담이 됩니다. 따라서, 해당 위험 요소를 충분히 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가 및 시세, 임차인의 배당 가능성 등에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.