나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10769 [1] 경상북도 경주시 동천동 702-12 우주로얄맨션 제301동 제1층 제104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성감정 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 동천동 소재 "동천동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하는 "우 주로얄맨션 301동 1층 104호" 단위세대로서, 부근일대는 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선 버스승강장이 소재한 등 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설과의 접근편의성 등으로 보아 대중교통여건을 감안한 제 반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건(301동, 사용승인일자: 92.04.24) 중 1층 104호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등. 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감. 바닥: 바닥내장재 및 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스 공급설비, 세대별 난방설비 등 이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 부정형 의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

출입구와 접한 본건 단지 남서측 및 북서측으로 폭 약 8M 포장도로 및 북동측으로 폭 약 10M 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경상북도 경주시 동천동 702-12 우주로얄맨션 제301동 제1층 제104호 경매 물건에 대한 보고서입니다.

* 사건번호: 경주지원 2025타경10769 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 동천동 702-12 우주로얄맨션 제301동 제1층 제104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 263,000,000원

* 토지면적: 67.28㎡ (약 20.35평)

* 토지지분: 67.28㎡ (약 20.35평)

* 건물면적: 174.05㎡ (약 52.65평)

* 건물지분: 174.05㎡ (약 52.65평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 본건은 경상북도 경주시 동천동 소재 "동천동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주변 간선도로와의 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본 상 소유권 이전 내역과 신한은행 근저당(154,800,000원) 및 에이치에프에스사삼유동화전문유한회사의 임의경매 개시 결정(116,067,354원)이 확인됩니다.

* 채권자(에이치에프에스사삼유동화전문유한회사)에 의한 임의경매로, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권 등이 기재될 수 있으나, 본 건의 경우 별도 특이사항으로 기재된 바 없어 일반적인 권리 소멸을 예상합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인되었으며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금 액수가 미상이더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로 이에 대한 조사 및 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 동천동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 아파트 단지 규모(324세대)를 고려할 때, 단지 내 및 인근의 소규모 상권 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 우주로얄맨션 301동 1층 104호로, 철근콘크리트조 슬래브 지붕 15층 건물 중 1층에 해당합니다.

* 아파트 내부에는 위생 및 급배수, 승강기, 소방, 도시가스 공급, 세대별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않으나, 입찰 전 반드시 현장 확인 또는 관련 기관 조사를 통해 파악하시기 바랍니다.

* 단지 정보: 우주로얄맨션은 1992년 4월 24일에 사용승인되었으며, 총 324세대, 3개동으로 구성되어 있습니다. 지상 주차 3대, 지하 주차 12대 등 총 148대의 주차가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건으로, 일반 물건 대비 매각 조건이나 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임차인 현황에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경상북도 경주시 동천동 소재 우주로얄맨션의 1층 아파트 물건으로, 감정가는 263,000,000원입니다.

* 비교적 양호한 교통 여건과 주거 환경을 갖추고 있으나, 1992년 준공으로 연식이 있는 점은 고려해야 합니다.

* 유동화물건이라는 특수성과 임대차 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으나, 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 174.05㎡(약 52.65평)의 넓은 면적을 가진 아파트로, 대가족 또는 넓은 주거 공간을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 경주 지역의 아파트 시장 동향 및 본 단지의 향후 가치 상승 가능성을 고려한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 인근 유사 면적(128.39㎡, 약 38.84평)의 아파트 실거래가는 2025년 11월 17,800만원에서 2026년 3월 18,500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가는 263,000,000원이며, 이는 공급면적 기준 1㎡당 약 1,511,059원의 가치로 산정되었습니다.

* 유사 면적의 최근 시세(약 1,386,320 ~ 1,441,000 원/㎡)를 고려하여 본건 면적(174.05㎡)을 적용 시 약 241,240,000원에서 250,700,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 250,000,000원으로 판단됩니다. 이는 감정가의 약 95% 수준이며, 시장 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 평가됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.