나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10765 [1] 경상북도 경주시 건천읍 건천리 173-1외 1필지 낙원아파트 제103동 제1층 제101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 건천읍 건천리 소재 "건천초등학교" 님측 인근에 위치하는 낙원아파트 103동 101호로서 주위는 학교 단독주택 근린생활시설등으로 형성되어있음

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능함

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 6층건 중 1층 으로 외벽 : 몰탈위페인트 내벽 : 벽지 일부타일 마감 바닥 : 바닥재, 타일 창호 : 샤시창호임

이용상태

아파트로 이용중임

설비내역

급배수 위생시설, 난방시설등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 부정형 토지로 인접지와 등고 평탄하며 ,아파트로 이용중임

인접 도로상태등

남서측, 남동측으로 약 6미터, 8미터폭의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10-12m)(국지도로)(접함) ,소로2류(폭 8-10m)(접함) 가축사육제한구역(일부제한(200)) 상대보호구역, 절대보호구역(2025-08-07)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10765 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 오케이에프앤아이대부주식회사 [cite:집합건물등기부요약, 물건명세서 참고사항]

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 건천읍 건천리 173-1번지, 낙원아파트 제103동 제1층 제101호

용도: 아파트

감정가: 56,000,000원

토지 면적: 34.08㎡ (약 10.31평)

건물 전용 면적: 66.63㎡ (약 20.16평)

* 분양 면적은 별도 확인이 필요합니다.

103동 총 건축 면적: 1735.08㎡ [cite:JSON-표제부]

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

사용 승인일: 1992년 02월 25일 [cite:JSON-표제부]

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물 중 1층 [cite:감정평가서요약, JSON-표제부]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경주시 건천읍 건천리 소재 "건천초등학교" 북측 인근에 위치 [cite:감정평가서요약]

주위는 학교, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음 [cite:감정평가서요약]

2.2. 교통망

단지까지 제반 차량 출입이 용이함 [cite:감정평가서요약]

남서측, 남동측으로 약 6미터, 8미터 폭의 포장도로와 접함 [cite:감정평가서요약]

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역 [cite:감정평가서요약]

소로1류(폭 10-12m), 소로2류(폭 8-10m) 접함 [cite:감정평가서요약]

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 해당 [cite:감정평가서요약]

2.4. 주변 시설

* 건천초등학교, 건천중앙교회, 건천도서관, 건천읍사무소, 건천시장, 하나로마트 건천농협 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 오케이에프앤아이대부의 2024년 12월 30일자 가압류 (23,074,381원) [cite:집합건물등기부요약]

매각으로 위 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액: 65,885,201원 [cite:집합건물등기부요약]

3.2. 임차인 현황

본 건에는 대항력 있는 임차인 3인이 존재하며, 인수되는 보증금은 0원입니다. [cite:임차인현황]

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 임차인: A *

* 전입일자: 2022년 12월 26일 [cite:임차인현황]

* 대항력: 있음 [cite:임차인현황]

* 보증금: 0원 [cite:임차인현황]

* 차임: 0원 [cite:임차인현황]

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: W *

* 전입일자: 2022년 08월 12일 [cite:임차인현황]

* 대항력: 있음 [cite:임차인현황]

* 보증금: 0원 [cite:임차인현황]

* 차임: 0원 [cite:임차인현황]

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: W *

* 전입일자: 2022년 11월 16일 [cite:임차인현황]

* 대항력: 있음 [cite:임차인현황]

* 보증금: 0원 [cite:임차인현황]

* 차임: 0원 [cite:임차인현황]

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요 없음) [cite:물건명세서 참고사항]

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 경주시 건천읍 건천리에 위치하며, 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

건천초등학교와 인접하여 교육 환경이 비교적 우수합니다.

4.2. 상업 시설 현황

인근에 소규모 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 건천초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

* 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용이 가능합니다.

* 하나로마트 건천농협 등도 인근에 위치합니다.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

* 주변에 별도의 대규모 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도

* 대항력 있는 임차인 3인이 존재하며, 보증금이 0원으로 신고된 점은 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 분쟁이 발생할 가능성을 시사합니다.

6.2. 지역 개발 및 수요

* 건천읍 지역의 전반적인 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 해당 지역이 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 속해 있어 향후 건물 이용이나 재건축 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 건천읍 건천리 낙원아파트 103동 1층으로, 건천초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

강제경매로 진행 중이며, 감정가는 5,000만원으로 비교적 낮은 편입니다.

단, 대항력 있는 임차인 3인이 존재하고 이들의 보증금이 0원으로 신고된 점은 명도 과정에서 면밀한 검토와 주의가 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 임차인과의 원만한 합의 또는 법적 절차 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

지역 자체의 개발 가능성 및 부동산 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가

* 5,000만원의 감정가는 소액 투자 관점에서 진입 장벽이 낮다는 장점이 있습니다.

8.2. 초등학교 인접

* 건천초등학교와 가까워 가족 단위 실수요자에게 어필할 수 있는 입지입니다.

8.3. 일괄 매각

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 단순화되는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 임차인의 인수 보증금을 고려할 필요는 없습니다.

감정가 56,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 본 건의 특수 사항(대항력 있는 임차인)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 건의 특수성을 감안하여, 감정가 이하에서 유찰 가능성을 열어두고 접근하거나, 명도 비용 및 추가 제반 비용을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

정확한 시세 조사 및 명도 가능성 분석 후 입찰가를 최종 결정할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.