나이스옥션 법원경매 안산 2025타경946 [1] 경기도 광명시 하안동 304 광명티아모아이티타워 10층1018호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광명시 하안동 소재 '가림초등학교' 서측 인근에 위치하는 '광명티아모아이티타워' 내에 소재하며, 인근일대는 근린생활시설, 업무시설, 지식산업센터 등으로 이루어진 상업 지역내의 토지로서 동측 인근으로는 아파트지대, 북서측 인근으로는 다세대주택등으로 이 루어진 주거지대, 남측 인근으로는 야산지대가 위치함.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측 직선거리 약1.5km 지점에 독산역(1호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건 내 10층 1018호로서 외벽 : 돌붙임, 그라스월 등 마감. 내벽 : 페이팅 및 인테리어 등 마감. 창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비, 급.배수설비, 주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 공장(지식산업센터), 업무시설(사무소), 근린 생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭15m, 북서측으로 폭8m, 남측으로 폭12m 정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

하안동 304 :일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-09-15)(보조간선도로)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호),토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

공장(지식산업센터)로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경946 (1)

* 소재지: 경기도 광명시 하안동 304 광명티아모아이티타워 10층1018호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 354,000,000원

* 토지면적: 10.47㎡ (약 3.17평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 62.35㎡ (약 18.86평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공장(지식산업센터)로 이용 중임.

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경946 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 물건종별: 지식산업센터

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 광명시 하안동 304 광명티아모아이티타워 10층1018호

* 건물명: 광명 티아모 IT 타워

* 층수: 10층 중 1018호

1.3. 면적 및 건물 정보

* 토지면적: 10.47㎡ (약 3.17평)

* 건물면적: 62.35㎡ (약 18.86평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건 내 10층 1018호

* 외벽: 돌붙임, 그라스월 등 마감

* 내벽: 페이팅 및 인테리어 등 마감

* 창호: 샷시 페어그라스 창임

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 경기도 광명시 하안동 '가림초등학교' 서측 인근 '광명티아모아이티타워' 내에 위치함.

* 인근일대는 근린생활시설, 업무시설, 지식산업센터 등으로 이루어진 상업 지역임.

* 동측으로는 아파트지대, 북서측으로는 다세대주택 등의 주거지대가 위치함.

* 남측으로는 야산지대가 위치함.

2.2. 교통 상황

* 본 건물까지 차량 출입이 용이함.

* 인근에 버스정류장이 소재함.

* 북동측 직선거리 약 1.5km 지점에 독산역(1호선)이 위치함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2023-12-05 접수, 금 362,400,000원).

* 기타 권리:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-12-05 접수)

* 갑3 가압류 (서울시산림조합, 2025-08-08 접수, 금 272,201,122원) - 매각으로 말소 예정

* 갑4 임의경매 (하나은행, 2025-11-03 접수, 금 312,541,338원) - 본건 경매로 말소 예정

* 등기부채권 총액: 634,601,122원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 심철웅

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 519,750원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-20

* 확정일자: 2025-12-08

* 배당신고일자: 2012-12-09 (참고: 전입/확정일자보다 이전 날짜로, 일반적인 경매 절차와 상이함)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 인수 여부

* 본 건은 부동산 임의경매로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 심철웅은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 대상 물건은 경기도 광명시 하안동에 위치하며, 주변은 상업지역과 주거지역이 혼재된 지역입니다.

* '광명티아모아이티타워'는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등으로 복합 활용되는 건물입니다.

4.2. 대상 물건 용도

* 건물은 '공장(지식산업센터)' 용도로 이용 중이며, 건축물대장상 주요 용도는 공장으로 표기되어 있습니다.

* 사무실, 업무 공간 등으로도 활용 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* '가림초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 주변 상업지역에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

* 동측으로는 아파트 단지가, 북서측으로는 다세대주택 등 주거 밀집 지역이 위치합니다.

* 남측의 야산지대는 쾌적한 환경에 기여할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역.

* 접도: 북동측 15m, 북서측 8m, 남측 12m 포장도로에 접함.

* 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 향후 토지 매각 시 해당될 수 있는 사항입니다. (지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.2. 건물 이용 상태

* 현재 '공장(지식산업센터)'으로 이용 중인 점을 고려하여, 실제 인수 후 운영 계획에 맞는 용도 활용이 가능한지 검토가 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

* 유동화 물건으로, 일반 물건과 절차상 일부 차이가 있을 수 있으나, 권리분석상 직접적인 인수 부담은 없습니다.

* 임차인 심철웅의 배당신고일자가 전입/확정일자보다 이전으로 기재되어 있어, 관련 서류 및 사실관계 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 대항력은 없음)

7. 종합 의견

본건은 경기도 광명시 하안동에 소재한 '광명티아모아이티타워' 내 10층 1018호 지식산업센터로서, 감정가 3억 5천 4백만원에 경매 진행 중입니다. 입지적으로 상업지역과 주거지역이 인접해 있으며, 초등학교 및 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 1.5km 거리에 독산역(1호선)이 있어 서울 주요 지역으로의 접근성도 양호합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 법적 제한 사항은 향후 거래 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 광명시라는 수도권 내 입지적 이점과 지식산업센터로서의 활용 가능성을 보유하고 있습니다.

* 주변에 상업시설과 주거단지가 혼재하여 상권 형성 및 수요 측면에서 긍정적인 요소를 가지고 있습니다.

* 모든 권리가 말소되는 조건이므로, 명확한 권리 분석 하에 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다.

* 유동화 물건이라는 특성은 있으나, 본건의 경우 권리상 특별한 문제는 발견되지 않았습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 임차인의 보증금이 없으므로, 인수 보증금을 제외한 금액으로 입찰가 산정이 가능합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 주변 시세 조사, 건물 상태, 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 실질적인 가치를 평가한 후, 본인의 투자 전략에 맞는 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.