나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12908 [1] 서울특별시 영등포구 도림동 821 영등포아트자이아파트 제106동 제24층 제2403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 "영원초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 지하철 1 · 2호선 "신도림역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물 내 제24층 제2403호로서, (사용승인일 : 2014.03.11.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 공동주택(아파트)(거실 및 주방/식당, 방4, 욕실2, 발코니 등)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 "공동주택(아파트)" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 개설되어 있으며 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역기타(주택재개발구역 - 주택과 문의)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>임. 일련번호 2 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역기타(주택재개발구역 - 주택과 문의)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12908 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 감정가: 1,880,000,000원

* 최근 매각 정보: 재매각 물건 (이전 입찰에서 유찰)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 영등포구 도림동 821 영등포아트자이아파트 제106동 제24층 제2403호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 30층 건물 내 24층

* 사용승인일: 2014년 03월 11일 (준공 13년차)

1.3. 면적 정보

* 토지면적(지분): 72.11㎡ (약 21.81평)

* 건물면적(전용면적): 143.59㎡ (약 43.43평)

* 분양면적(추정): 54평형 (자료에 따라 54평형으로 명시됨)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 영등포구 도림동 소재 "영원초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 단지 주변에는 영등포농협 하나로마트 도림시장점, 홈플러스익스프레스 도림점 등 생활 편의시설이 있습니다.

2.2. 교통 여건

* 단지 내 도로가 잘 정비되어 있으며, 인접 필지 및 도로와 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하며, 수도권 지하철 1호선 및 2호선 환승역인 "신도림역"이 도보 또는 근거리 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 향후 신안산선 개통 시 교통 요충지로서의 가치가 더욱 높아질 것으로 기대됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2019년 07월 12일 접수된 엠투자대부주식회사의 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상 모든 근저당권, 부채권질권, 임의경매개시결정, 가압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권 합계: 1,861,562,230원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'으로 기재되어 있으나, 상세 내역이 없어 권리 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 C (전입일자: 2024-05-10): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인 Z (전입일자: 2024-10-11): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

* 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없으며 보증금도 없으므로, 특별한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 아파트 단지 자체 및 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 신도림역 인근에 롯데백화점, 신세계백화점, 테크노마트, 이마트, 홈플러스 등 대규모 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 활동이 용이합니다.

* 도림동 일대는 영등포 타임스퀘어와 신도림 디큐브시티 등 대형 쇼핑몰이 가까워 서남권의 주요 상업 중심지로 부상하고 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

* 제공된 자료 및 자체 검색 결과, 본건 아파트 단지 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 재개발 구역 내 포함 여부 및 인접 지역 개발 계획에 따라 향후 환경 변화 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 단지 바로 서측에 서울영등포초등학교가 위치하여 초등 교육 시설 이용이 매우 편리합니다.

* 관련 법규에 따라 교육환경보호구역(상대/절대보호구역 포함)에 해당하므로, 신축 및 증축 등 관련 규정 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 주거 편의 및 환경

* 단지는 100% 지하 주차 시설을 갖춘 공원형 아파트로 조성되어 있습니다.

* 단지 내 녹지율이 약 50% 수준으로 높아 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 가구당 1.42대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

* GS건설의 특화된 친환경 및 스마트 기술이 적용되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역

* 본건은 주택재개발구역으로 지정되어 있습니다. 재개발 사업 진행 시 향후 아파트의 가치 상승 또는 이주 계획에 영향을 줄 수 있으므로, 사업 추진 현황 및 일정, 구체적인 계획 등을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 재매각 물건

* 본건은 이전에 유찰된 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유를 파악하는 것이 중요합니다. (제공된 정보만으로는 유찰 사유를 특정하기 어려움)

6.3. 특별 매각 조건

* 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높게 책정되어 있습니다. 자금 계획 시 반드시 이를 반영해야 합니다.

6.4. 미확인 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되어 있으나, 상세 내용이 없어 인수 여부 및 권리 범위를 명확히 확인해야 합니다.

6.5. 오기 입찰 가능성

* 최근 유사 사례에서 입찰가 오기로 인한 고액 낙찰 후 포기가 발생하는 경우가 있습니다. 본 건 역시 2026년 6월 11일 2차 입찰 예정이며, 1차 유찰되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 영등포구 도림동에 위치한 영등포아트자이 아파트로, 신도림역 역세권이라는 뛰어난 입지를 자랑합니다. 교통 편의성이 우수하고 주변 상업 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다. 감정가 18.8억원 대비 등기부상 채무 총액이 약 18.6억원으로 권리 관계는 비교적 명확한 편이며, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

주택재개발구역 지정은 장기적인 가치 상승 잠재력을 시사하지만, 사업 진행 불확실성이라는 리스크도 내포하고 있습니다. 또한, 재매각 물건이며 특별 매각 조건(보증금 20%)이 적용된다는 점은 입찰 시 유의해야 할 사항입니다.

전반적으로 입지적 강점과 미래 가치 상승 가능성을 고려할 때 투자 매력도가 있는 물건으로 평가됩니다. 다만, 재매각 및 특별 조건, 미확인 권리 등에 대한 철저한 추가 조사와 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(1호선 영등포역, 1/2호선 신도림역)에 인접한 우수한 교통 접근성.

* 준공 13년차임에도 불구하고 고급스러운 외관과 최신식 시설을 갖춘 영등포아트자이 단지.

* 주변 대형 상업시설(백화점, 쇼핑몰 등) 및 생활 편의시설 밀집 지역.

* 서울영등포초등학교 인접으로 우수한 교육 환경.

* 재개발 구역 지정으로 인한 향후 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,880,000,000원

* 총 등기부채권액: 1,861,562,230원

* 인수 보증금: 0원

* 권리상 특별 인수 부담 예상: 없음 (단, '지상권' 등 미확인 권리 사항은 추가 확인 필요)

본 물건은 1차 유찰 후 재매각되는 건이며, 최저매각가의 20%를 보증금으로 납부해야 합니다. 최근 유튜브 및 블로그 자료에 따르면, 54평형(전용 43평)의 일반 평균가가 16.1억원~17.35억원 수준으로 조사되었습니다. 또한, 인근 공인중개사들은 동일 평형 매물을 19억원 전후로 제시하고 있다는 정보도 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 재매각 물건이라는 점과 주변 시세, 그리고 아파트의 입지적 강점을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서 2차 최저매각가격이 감정가(18.8억원)의 80% 수준인 15.04억원으로 책정되었다고 가정하고, 적정 낙찰가율을 85% ~ 95%로 적용 시:

* 15.04억원 (최저가) * 0.85 ≈ 12.78억원

* 15.04억원 (최저가) * 0.95 ≈ 14.29억원

다만, 일부 자료에서는 2차 최저가가 15억 400만원으로 명시되어 있으며, 동일 평형의 KB부동산 일반 평균가가 16.1억원임을 감안하면, 이보다 높게 형성될 가능성도 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 15.5억원 ~ 17억원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건은 입지, 단지 상태, 미래 가치 등을 종합적으로 고려할 때 투자 가치가 있으나, 재매각 및 특별 매각 조건, 미확인 권리 사항 등에 대한 철저한 검토가 선행되어야 합니다. 최종 입찰가는 투자자의 자금 계획, 시장 상황, 그리고 본 물건에 대한 심층적인 권리 및 가치 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.