나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50696 [1] 전라남도 완도군 노화읍 내리 248-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 특별매각조건(농지취득자격증명서 필요-미제출시 보증금 미반환) 있으며, 허가를 얻지 않고 현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음(2025.12.31.자 노화읍 사실조회회신 참조)
2. 본건 지상 제시외 수목(유실수 등) 매각 포함
3. 본건 지상 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ.ㄴ.ㄷ.ㄹ.ㅁ.) 및 기계기구(태양광발전설비, 냉동냉장창고)와 하우스 1동(철파이프조 구조물) 매각 제외하며 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
4. 지목이 “전”이나 현황은 “대”임
5. 인접토지와의 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 해남지원 2025타경50696 (1)

* 소재지: 전라남도 완도군 노화읍 내리 248-3

* 용도 (공부상): 전

* 현황 (지목과 다름): 대 (4번 특이사항 참조)

* 감정가: 17,392,000원

* 토지면적: 491.00㎡ (약 148.55평)

* 건물면적: 0.00㎡ (매각에서 제외)

* 매각대상: 토지만 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 본건은 전라남도 완도군 노화읍 내리에 위치하며, 섬 지역에 속합니다.

* 주변은 농경지와 주거지가 혼재된 농촌 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통은 육지와의 접근은 주로 연안 여객선을 이용해야 하며, 노화읍 내 자체적인 도로망은 갖추고 있으나 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 완도본섬과는 연륙교로 연결되어 있지 않습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 2025년 11월 4일 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증)의 강제경매 신청으로 인해 경매 절차가 진행 중입니다.

* 말소기준권리는 2024년 3월 27일에 등기된 서울북부지방법원의 가압류(채권자: 김성례외 1명, 채권금액: 30,000,000원)입니다.

* 등기부상 기재된 갑구의 가압류(김성례외 1명, 이광임, 완도소안수산업협동조합, 농업협동조합중앙회, 노화농업협동조합)들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰과 동시에 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. [cite:물건명세서 참고사항]

* 지상권 관련하여, 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하므로 추가 확인이 필요합니다. [cite:물건명세서 참고사항]

* 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금이나 차임이 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다. [cite:임차인현황]

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 완도군 노화읍 내리이며, 이는 농업 및 어업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

* 주변 상권은 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설 위주로 구성되어 있으며, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포들이 밀집한 형태일 것으로 예상됩니다.

* 지역의 부동산 시장은 대체로 안정적이거나 완만한 추세를 보일 것으로 예상되며, 투자 가치는 해당 지역의 개발 계획 및 수요 변화에 따라 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설로는 노화읍 소재지의 마트, 금융기관(농협 등), 우체국 등이 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설로는 노화초등학교, 노화중학교, 노화고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 의료시설로는 신노화의원, 완도군노화읍동부보건진료소 등이 운영되고 있습니다.

* 대중교통은 노화교통 등의 농어촌 버스 노선이 운행되고 있으나, 육지 대비 운행 횟수나 노선이 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특별매각조건으로 농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않는 중대한 불이익이 발생합니다. [cite:주의사항, 물건명세서 참고사항]

* 허가를 받지 않고 현황이 변경될 경우, 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. (2025.12.31.자 노화읍 사실조회회신 참조) [cite:주의사항, 물건명세서 참고사항]

* 본건 토지 지상에 제시외 수목(유실수 등)은 매각에 포함되나, 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ.ㄴ.ㄷ.ㄹ.ㅁ.), 기계기구(태양광발전설비, 냉동냉장창고), 하우스 1동은 매각에서 제외됩니다. [cite:주의사항, 물건명세서 참고사항]

* 지목은 "전"이나 현황은 "대"로 이용되고 있어, 토지 이용 관련하여 추후 문제가 발생할 소지가 있습니다. [cite:주의사항, 물건명세서 참고사항]

* 인접토지와의 경계 등이 불명확하여, 정확한 경계 확인을 위해서는 별도의 경계 측량이 필요합니다. [cite:주의사항, 물건명세서 참고사항]

* 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성이 불분명하여, 권리관계에 대한 추가 확인 및 법률 검토가 필요합니다. [cite:물건명세서 참고사항]

* 제시외 건물 등의 소재로 인해 최저매각가격이 제한받고 있다는 점을 고려해야 합니다. [cite:주의사항, 물건명세서 참고사항]

1.6. 종합 의견

* 본건은 전라남도 완도군 노화읍에 위치한 토지로서, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중에 있습니다.

* 토지만 매각 대상이며, 감정가는 17,392,000원입니다.

* 농지취득자격증명 발급이 필수적인 특별매각조건이 부과되어 있으며, 경계 불명확, 법정지상권 성립 여부 불분명 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 제시외 건물, 기계기구, 하우스 등은 매각에서 제외되나, 수목은 포함되는 등 매각 대상에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 자체의 낮은 감정가(17,392,000원)가 잠재적 매력 요소로 작용할 수 있습니다.

* 제한적인 지역(노화읍) 내에서의 토지 확보 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 토지 이용 규제 완화 또는 지역 개발 가능성 등을 고려할 경우, 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본건의 권리 관계, 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 발급의 용이성, 경계 확인 비용, 향후 원상회복 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 제시된 감정가를 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크들을 면밀히 분석하여 입찰 참여자가 부담할 수 있는 범위 내에서 신중하게 산정해야 할 것입니다.

* 인수할 보증금이 없는 권리 관계는 긍정적이나, 법정지상권 등의 불확실성은 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.