나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50699 [1] 전라남도 완도군 신지면 신상리 364 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2026.03.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

완도군 신지면 신상리 소재 '신상마을' 내에 위치하며, 주위는 농가주택,농경지 등인 순수농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1):부정형,단독주택 건부지, 기호(3):부정형,전 및 도로(일부)임.

인접 도로상태

기호(1): 북동측으로 소폭의 도로에 접하고, 기호(3): 북서측으로 소폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2): 계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ) 이 소재하며, 이는 건물(2-가)의 '부합물 또는 종물'로 사료됨.

공부와의 차이

기호(2): 공부상 '전'이나, 현황(전 및 도로(일부)'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물(2-가) 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽:적벽돌쌓기,몰탈위페인팅마감, 내벽:벽지마감 등, 창호:새시창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비,난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ)이 소재하며, 건물(2-가)의 '부합물 또는 종물'로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 건물(2-가)는'이해관계인 부재'로 내부 확인은 못하였는바, 평균적인 상태를 기준으로 감정평가 하였으니. '경매진행 및 입찰시' 내부 상태 확인을 요함.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-2) 매각 포함
2.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50699 (1)

소재지: 전라남도 완도군 신지면 신상리 364 (신상길 35-3)

용도: 단독주택

감정가: 63,196,880원

토지면적: 495.00㎡ (약 149.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 98.00㎡ (약 29.64평)

건물 제시외면적: 15.76㎡ (약 4.77평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (추정)

건축연도: 1997년 7월 31일 (사용승인일 기준)

특이사항: 중복사건, 일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-2) 매각 포함.

1.1. 입지조건

해당 물건은 완도군 신지면 신상리에 위치한 '신상마을' 내에 자리 잡고 있습니다.

주변은 농가주택과 농경지가 주를 이루는 순수 농촌 지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 물건의 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

물건 북동측 및 북서측으로 소폭의 도로에 접하고 있습니다.

위성 지도상 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으며, 농촌 마을 및 농경지 환경으로 구성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 3월 23일자 완도군의 압류 (갑14).

상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

등기부상 기재된 대부분의 가압류 및 압류(갑15, 갑16, 갑17, 갑18, 갑19, 갑26, 갑27 등)는 말소 예정이거나 이미 말소된 것으로 확인됩니다.

경매를 통해 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-09-14

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-02-13

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자는 명도 관련 보증금 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌 마을 내에 위치하여 상업 활동이나 상권 형성보다는 주거 기능 위주입니다.

대규모 상업 시설이나 편의 시설은 도보 거리 내에 부족하며, 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

따라서 상업적 가치보다는 농어촌 주택으로서의 가치에 중점을 두는 것이 합리적입니다.

1.4. 생활정보

기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동이 필수적입니다.

완도군 신지면의 특성상 해양 레저 활동이나 전원생활을 즐기기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

인근 마을 및 지역 커뮤니티를 통해 생활 정보 및 교류가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

인접 토지와 경계 불명확: 경계 측량 등 별도 확인 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

제시외 건물 포함: 매각에 포함된 제시외 건물의 현황 및 법적 문제가 없는지 추가 확인이 필요합니다.

내부 상태 미확인: 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 확인을 못 했으므로, 경매 진행 및 입찰 시 내부 상태를 반드시 직접 확인해야 합니다.

중복 사건: 동일 부동산에 대한 다수의 경매 신청이 있을 수 있으므로, 사건 진행 상태 및 법원 기록을 상세히 확인하여 복잡성을 파악할 필요가 있습니다.

계획관리지역, 가축사육제한구역: 향후 건축 또는 증축 시 관련 법규를 반드시 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 신지면의 농촌 마을에 위치한 단독주택입니다.

감정가는 63,196,880원이지만, 인접 토지 경계 불확실, 내부 미확인 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

다만, 대부분의 권리가 말소되어 낙찰자가 권리 부담 없이 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

농어촌 지역의 특성을 이해하고, 명확한 경계 확인 및 내부 점검을 마친 후 입찰을 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

농어촌 지역의 토지 및 주택 소유 기회

경매를 통한 시세 대비 저가 매입 가능성 (권리관계가 정리된 물건)

조용한 전원생활 또는 주말 주택으로 활용 가능성

제시외 건물 포함으로 인한 추가 공간 활용 가능성 (확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 63,196,880원입니다.

제시된 정보에 따르면, 인수해야 할 보증금이 없고 말소기준권리 외 대부분의 권리가 소멸되는 점은 긍정적입니다.

하지만 인접 토지와의 경계 불명확, 내부 확인 불가 등의 리스크 요인이 존재합니다.

완도군 신지면 지역 단독주택의 시세 및 유사 물건 경매 낙찰가율을 고려할 때, 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

잠재적 리스크 요인에 대한 추가 조사 비용 및 수리 비용을 감안하여, 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 54,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권유합니다.

정확한 시세 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.