나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50695 [1] 전라남도 완도군 금일읍 척치리 1141 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 금일읍 척치리 소재 "척치마을" 북측 근거리에 위치하며, 주위환경은 농경지, 자연림 등이 소재하는 해안 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하나, 도서지역에 소재하여 제반 교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 부정형, 단독주택 및 창고 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2): 지적도상 세로(불)에 접하나 현황 맹지로 판단되며, 동측 인접필지(척치리 1142-1, 1143 등)을 통해 차량 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-가): 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 건물로서, 외벽: 치장벽돌 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

농가주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 태양광발전설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각, 지상 수목 및 목록3. 건물에 설치된 목재데크, 옥상에 설치된 태양광발전설비 매각 포함
2.본건 지상 소재 제시외 건물(감정평가서 ㄱ~ㅁ, 일부 인접필지에 걸쳐 소재), 가설건축물(컨테이너건물 등), 기계기구 등 매각 제외. 목록 1,2 가액은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가액임
3.목록1,2 지적도상 세로(불)에 접하나 현황 맹지이며, 동측 인접필지(척치리 1142-1, 1143 등)을 통해 차량 진출입 가능함
4.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50695 (1)

소재지: 전라남도 완도군 금일읍 척치리 1141

용도: 단독주택

감정가: 143,748,160원

토지면적: 939.00㎡ (약 283.9평)

건물면적: 99.73㎡ (약 30.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 전라남도 완도군 금일읍 척치리 소재 "척치마을" 북측 근거리에 위치한 해안 농경지대 내에 소재합니다.

차량 접근은 가능하나, 도서지역에 위치하여 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

지적도상으로는 맹지에 가깝으나, 동측 인접 필지(척치리 1142-1, 1143 등)를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2015년 11월 24일 접수된 완도농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 모든 권리(근저당권, 지상권, 가압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서 상 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하므로 추가 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액은 610,438,152원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 자연림이 혼재된 전형적인 농어촌 지역에 위치하고 있습니다.

주변 상업 시설이나 편의 시설은 금일읍 소재지에 집중되어 있을 것으로 예상되며, 본 물건지와의 접근성은 차량 이동을 통해 가능합니다.

척치리와 일정마을은 어촌 특화 발전 사업 대상지로 선정된 바 있어, 지역 경제는 주로 어업(전복, 미역, 다시마 양식 등)을 중심으로 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근은 가능하나 도서 지역 특성상 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인접 도로 상황은 확인 필요합니다.

* 편의시설: 금일읍 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)이 있을 것으로 예상되며, 차량으로 이동하여 이용 가능합니다.

* 주거 환경: 조용한 농어촌 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 도로 접근성: 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통한 차량 진출입은 향후 토지 이용에 있어 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와 경계가 불명확하여 별도의 경계 측량이 필요하며, 이로 인한 분쟁 가능성이 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있어, 인수 여부 및 권리관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 도서 지역 특성: 교통 불편 및 생활 편의시설 접근성에 한계가 있을 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 제시외 건물, 가설건축물(컨테이너 등), 기계기구 등은 매각에서 제외되므로, 현장을 방문하여 정확한 범위를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 단독주택을 보유하고 있으나, 접근로 문제, 불분명한 경계, 법정지상권 성립 가능성 등 해결해야 할 리스크 요인이 다수 존재합니다.

특히, 차량 진출입로 확보 문제와 인접 토지와의 관계는 향후 재산권 행사에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

조용한 농어촌 생활이나 주말 주택, 또는 전원생활을 계획하는 실수요자라면, 현장 답사를 통해 리스크를 충분히 확인하고 철저한 법률 검토 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 283.9평의 토지는 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 농어촌 지역의 특수성: 지역 특화 사업(어촌 특화 발전 등)이 진행되는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 경매 시세: 높은 채권 총액 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 유찰 시 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 특정 지역의 특수성, 접근성 문제, 권리관계의 불확실성 등으로 인해 일반적인 시세 산정이 어렵습니다.

또한, 유사한 조건의 직접적인 비교 매물 정보가 부족하여 정확한 시세 파악이 제한적입니다.

감정가는 143,748,160원이나, 상기 언급된 리스크들을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 60~80% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 86,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

이는 절대적인 가격이 아니며, 현장 조사, 권리 분석, 주변 시세 변화 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

현재로서는 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 추가적인 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.