나이스옥션 법원경매 순천 2025타경681 [1] 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 2699-182 그린빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 소재 "녹동초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 읍소재지내에 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호(계단식, 남향)로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 유류보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복2차선, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 전통상업보존구역<고흥군 도시계획조례>, 상대보호구역(2023-12-26)(녹동초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경681 (1)

소재지: 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 2699-182 그린빌라 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 55,000,000원

토지면적: 45.88㎡ (약 13.87평)

건물면적: 76.80㎡ (약 23.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호 (남향)

사용승인일: 1994년 9월 7일

1.1. 입지조건

위치: 본건은 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 소재 "녹동초등학교" 남측 인근에 위치함.

주변환경: 주위는 단독 및 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 읍소재지내에 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

인접 도로: 동측으로 왕복 2차선, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2010년 5월 7일 접수된 녹동새마을금고의 근저당권 (27,000,000원).

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 가압류, 근저당, 임의경매 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (물건명세서 상 확인됨. 이는 인수 시 명확한 법적 검토가 필요한 부분임)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 현재 파악되지 않음. (단, 임대 관계는 미상으로 추가 확인 필요)

총 채권액: 등기부상 총 채권액은 약 148,649,039원임.

1.3. 상권분석

본건은 도양읍 봉암리의 주거지대에 위치하며, 녹동초등학교 인근으로 안정적인 주거 배후지를 형성하고 있음.

근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

최근 실거래 사례 분석:

* 2026년 1월, 대명빌라(5차) 83.12㎡가 5,900만원에 거래됨 (면적당 약 71만원).

* 2026년 2월, 신정연립 69.48㎡가 3,200만원에 거래됨 (면적당 약 46만원).

본 건의 면적(76.80㎡)과 건축연도(1994년)를 고려 시, 대명빌라(5차)와 유사한 수준의 시세 형성이 예상됨. (더스테이 14,700만원 거래는 신축 및 고급 빌라로 판단되어 직접 비교는 어려움)

1.4. 생활정보

주변 학군: 녹동초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호함. (해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있음)

편의시설: 읍 소재지 내에 위치하여 병원, 마트, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 편리할 것으로 판단됨.

주변 환경: 단독주택 및 공동주택이 혼재된 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있음.

혐오시설: 본 건 인근 지역에 주요 혐오시설이 위치한다는 정보는 현재까지 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

미상 임대관계: 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 점유자 확인 및 협의 과정이 필요할 수 있음. (다만, 인수되는 보증금은 0원으로 확인됨)

미소멸 권리(지상권): 지상권이 매각으로 소멸되지 않는다는 점은 인수 시 재산권 행사에 제약이 따를 수 있으므로, 반드시 해당 권리의 내용과 범위를 철저히 확인하고 법적 검토가 필요함.

건축연도: 1994년식 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있음.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 전통상업보존구역, 상대보호구역 등 일부 제한사항이 있으나, 다세대주택 용도 자체에는 큰 문제가 없어 보임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 고흥군 도양읍의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 녹동초등학교 인근에 있어 교육 환경이 우수함.

교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 편이며, 최근 실거래 사례를 고려할 때 감정가 수준에서의 시세 형성이 예상됨.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재와 임대 관계 미상이라는 점은 투자 전 반드시 면밀히 확인해야 할 중요 리스크 요인임.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 지상권의 내용은 법률 전문가와 상의하여 정확히 파악해야 함.

1.7. 투자 포인트

초등학교 인접: 자녀가 있는 세대에게 매력적인 교육 환경 제공.

주거 편의성: 읍내 위치로 기본적인 생활 인프라 접근성이 우수함.

감정가 대비 시세: 최근 거래 사례와 비교 시, 감정가(5,500만원) 수준에서 합리적인 투자가 가능할 것으로 보임.

소멸되지 않는 권리(지상권) 인수 시, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으나, 해당 권리의 영향력 분석이 선행되어야 함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 55,000,000원

최근 시세 분석 결과(대명빌라 83.12㎡ 5,900만원, 면적당 약 71만원), 본 건 76.80㎡의 적정 시세는 약 5,450만원 수준으로 추정됨.

다만, 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 범위, 그리고 실제 점유 현황 등에 따라 가치가 크게 변동될 수 있음.

따라서, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악한 후 입찰가를 결정하는 것이 필수적임.

보수적인 접근: 감정가 이하, 약 4,500만원 ~ 5,000만원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

적극적인 접근 (지상권 인수 및 활용 가능 시): 감정가 수준인 5,500만원 부근 또는 소폭 상향하여 입찰가를 고려할 수 있음.

*본 분석은 제공된 정보만을 기반으로 하며, 실제 현장 조사를 통해 최종 입찰가 결정이 필요함.*

제시된 정보에서 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.