나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51613 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 "목포북교초등학교" 남동측 인근에 위치한 남교크레지움에듀파크 제1동 제18층 제1804호로서, 주위는 점포 및 상가 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 제반교통여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상25층 건물 내 제1동 제18층 제1804호로서, (사용승인일자 : 2020.04.13) 외벽 : 몰탈위페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샛시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

신청채권자는 임차보증금 대위변제자임
건물 전체 세대 미납전기료 약 11,353,550원(25년 1월 -10월)으로 한국전력공사의 단전안내서 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51613 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 18층1804호

신주소: 전라남도 목포시 호남로 6 (남교동)

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 204,000,000원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

건물면적: 72.75㎡ (약 22.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조(벽식구조), 철근콘크리트지붕, 지하1층 지상25층 건물 중 제1동 제18층 제1804호

사용승인일자: 2020년 04월 13일

총 세대수: 83세대 (건축물대장 표제부 기준)

총 동수: 1개동 (건축물대장 표제부 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 남교동에 위치하며, "목포북교초등학교" 남동측 인근에 소재합니다. 주위는 점포, 상가 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 북측 및 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 접해 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2020년 04월 23일자 우리은행 근저당권 (채권액 100,800,000원)

* 등기부 현황

- 소유권보존: 향원주택주식회사 (2020-04-23)

- 근저당권: 우리은행 (2020-04-23, 100,800,000원) - 말소기준

- 근저당권: 신철우 (2023-12-21, 850,000,000원) - 말소

- 주택임차권: 송현호 (2021-03-18 확정, 2021-04-07 전입, 185,800,000원) - 말소 (대항력 없음)

- 가압류: 장종수 (2024-03-21, 200,000,000원) - 말소

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-03, 206,080,017원) - 말소 (본 경매개시결정)

- 압류: 국민건강보험공단 (2026-01-26) - 말소

전체 채무 총액은 1,336,600,000원 입니다.

* 인수되는 권리

없음 (모든 권리는 말소 기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.)

* 임차인 현황

- 임차인: 송

- 보증금: 185,800,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-04-07

- 확정일자: 2021-03-18

- 배당신고일자: 2024-04-08

- 대항력: 없음

- 비고: 신청채권자는 임차보증금 대위변제자입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 점포와 상가가 혼재하는 주택 및 상가 복합지역으로, 일반상업지역에 해당하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

* 교육시설

- 목포북교초등학교가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설 및 교통

- 단지 북측과 남측으로 왕복 2차선 도로가 있어 차량 접근성이 양호합니다.

- 주위 상가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 전체 세대 미납 전기료

- 건물 전체 세대의 미납 전기료가 약 11,353,550원(2025년 1월-10월)으로, 한국전력공사의 단전 안내서가 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 건물 전체의 공용부 전기료 또는 일부 세대의 미납으로 인한 것일 수 있으며, 향후 건물 관리 운영에 영향을 미칠 수 있는 중대한 사항으로 주의가 필요합니다.

* 공동담보

- 본건은 공동담보 물건으로, 타 부동산의 담보 가치 변동이나 경매 진행 여부에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

* 신청채권자의 지위

- 신청채권자가 임차보증금 대위변제자이므로, 해당 채권의 성격 및 추가적인 법적 쟁점이 있을 수 있습니다. 다만, 해당 임차인(송현호)은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설 관련

- 주변 검색 결과, 목포시 내 폐기물 처리시설(소각장 등) 건립 논란이 일부 존재하나, 본건 소재지(남교동)와 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설이 인근에 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 목포시 전반적으로 폐기물 처리시설 관련 이슈가 간헐적으로 발생하고 있음을 참고할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 목포시 남교동에 위치한 신축 아파트(2020년 사용승인)로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리 및 보증금은 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 그러나 건물 전체 세대의 미납 전기료와 단전 안내서 존재, 공동담보, 신청채권자의 대위변제자 지위 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2020년에 사용승인된 비교적 새 아파트로, 주거 가치가 높습니다.

* 양호한 입지: 아파트 단지 내에서 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능하며, 초등학교 인근에 위치합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없이 명확한 권리 분석이 완료되었습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 204,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 다만, 건물 전체 세대 미납 전기료와 관련하여 단전 안내서가 있다는 점, 공동담보 물건이라는 점 등 잠재적 리스크 요인들이 존재하므로, 이러한 위험 요인들을 충분히 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 시세 조사와 더불어 잠재적 리스크 해소 방안에 대한 면밀한 검토 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.