나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51627 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 "목포북교초등학교" 남동측 인근에 위치한 남교크레 지움에듀파크 제1동 제18층 제1802호로서 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 제18층 제1802호로서, 외벽 : 미장석, 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 유사 사다리형 평지이며, 아파트 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접하며, 북측으로 단지내 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황조사보고서에 의하면 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51627 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 18층 1802호

용도: 아파트

감정가: 204,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 지분: 26.10㎡ (약 7.90평)

건물 면적 (전용): 72.75㎡ (약 22.01평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 목포시 북교동에 위치한 "목포북교초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 사용승인일

철근콘크리트구조 (벽식구조)의 25층 건물 중 18층에 위치한 아파트입니다. 건물 사용승인일은 2020년 4월 13일입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 등기: 향원주택주식회사 (2020-04-23)

근저당권: 우리은행 (말소기준권리, 2020-04-23 접수, 100,800,000원)

근저당권: 박주원 (2023-11-23 접수, 36,000,000원, 말소)

주택임차권: 이선숙 (2024-04-08 접수, 185,800,000원, 말소)

가압류: 장종수 (2024-03-21 접수, 200,000,000원, 말소)

압류: 국민건강보험공단 (말소)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-04 접수, 206,095,289원, 말소)

압류: 국민건강보험공단 (2026-01-26 접수, 말소)

3.2. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리는 우리은행의 근저당권(2020-04-23 접수)입니다.

등기부상 채권 총액은 522,600,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이선숙

보증금: 185,800,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-13

확정일자: 2020-04-22

배당신고일자: 2024-04-08

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 물건은 목포시 남교동의 주거 지역에 위치하며, 인근에 목포북교초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

4.2. 주변 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 설비 내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 및 단지 정보

총 25층 건물 중 18층에 위치하며, 2020년 4월 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 공과금 및 관리비

현황조사보고서에 따르면, 2025년 1월부터 10월까지의 전기료 약 11,353,550원이 미납된 상태입니다. 또한, 공용부분 관리비 또한 매수인에게 인수될 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 정확한 미납 금액 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 기타 고려사항

집합건물 등기부상 여러 권리가 설정되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소 처리되어 권리상 복잡한 문제는 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시의 주거 지역 내 신축급 아파트로 입지 조건이 양호합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 좋으나, 상당 금액의 미납 전기료와 공용 관리비 인수 가능성은 매수인의 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 교육 환경: 목포북교초등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에게 매력적입니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대하기에 용이합니다.

* 교통 편의성: 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 204,000,000원입니다. 임차인 이선숙의 보증금은 인수되지 않으므로 인수되는 보증금은 0원입니다. 그러나 약 1,135만원에 달하는 미납 전기료와 공용 관리비 인수 가능성을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 예상 입찰가는 이러한 잠재적 비용을 충분히 고려하여 결정해야 하며, 시장 상황 및 정밀 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.