나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51620 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 21층2103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 목포시 남교동 소재 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치하는 남교크레지움에듀파크 제1동 제21층 제2103호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상25층 건물 내 제21층 제210 3호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호 임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.251105-08-3103 구분건물감정평가요항표 구분건물감정평가요항표 구분건물감정평가요항표

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타참고사항 본 건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 부득이 내부확인은 생략하였으니 경매진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51620 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 21층 2103호 (도로명 주소: 전라남도 목포시 호남로 6)

용도: 아파트

감정가: 193,500,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지 지분 면적: 26.10㎡ (약 7.90평)

건물 전용 면적: 72.75㎡ (약 22.01평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건축물대장상 총건물 연면적 (주건축물 제1동): 13,517.9387㎡ (약 4,089.09평)

건축물대장상 대지 면적: 2,418.6㎡ (약 731.70평)

참고: 분양 면적은 별도 명시되지 않았으나, 일반적인 아파트의 경우 전용 면적보다 넓습니다.

1.3. 건축 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (벽식구조)

건물 층수: 지하 1층 ~ 지상 25층

해당 층수: 21층

사용승인일: 2020년 04월 13일 (JSON 데이터 기준)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 전라남도 목포시 남교동 소재 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조(벽식구조)로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 없음 확인)

* 교육 시설: 목포북교초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의 시설: 인근에 근린생활시설이 혼재하며, 목포시 원도심 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 반경 내 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 04월 23일에 접수된 우리은행 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위이거나 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이지안 (이 )

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-21

* 확정일자: 2020-04-16

* 비고: 임차인 이 은(는) 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인의 보증금 189,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 채권 총액

등기부 채권 총액은 525,800,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 목포시 원도심에 위치하며, 북교초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 과거 목포의 중심 상권이었던 지역으로, 현재는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 최근 원도심 활성화 노력이 진행되고 있으며, 지역 고유의 색을 살린 상권 활성화 전략이 중요시되고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 상권 활성화를 위한 다양한 시도가 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 목포북교초등학교가 매우 근접해 있어 자녀의 등하교가 용이합니다.

* 목포시 원도심에는 다수의 명문 고등학교가 밀집해 있는 것으로 알려져 있습니다.

5.2. 편의 및 문화 시설

* 인근에 상업 시설이 있어 생활 편의를 어느 정도 누릴 수 있습니다.

* 지역의 문화 및 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비/전기료

현황 조사 보고서에 따르면, 2025년 1월부터 10월까지 약 11,353,550원의 전기료가 미납된 것으로 확인되었습니다. 이는 경매와 직접적인 권리 관계는 없으나, 입주 전 반드시 확인 및 정산이 필요한 사항입니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 생략되었습니다. 실제 내부 상태 및 수리 필요 여부는 입찰 전 반드시 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동에 위치한 아파트로, 북교초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호합니다. 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 없이 명확한 권리 관계를 확보할 수 있습니다. 임차인 이 은(는) 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 상당 금액의 전기료 미납액이 확인되었으며, 내부 확인이 불가했던 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 선순위 권리나 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 매우 명확합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 초등학교 인접으로 교육 환경이 우수하여 실거주 수요가 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 상대적으로 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없으므로, 감정가 193,500,000원을 기준으로 시장 시세, 물건 상태, 미납 관리비 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 유사 물건의 경매 낙찰가율 (약 70~80% 수준으로 추정) 및 주변 실거래가를 참고하여, 약 130,000,000원 ~ 155,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (구체적인 시세 및 낙찰가율은 추가 조사 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.