나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34264 [1] 전라남도 장성군 북이면 달성리 113 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

번호(2~4) 본건은 장성군 북이면 달성리 소재 달성제 남측 인근에 위치하며, 부근은 경지정리된 답으로 형성된 순수농경지대임. 번호(5) 본건은 장성군 북이면 달성리 소재 달성제 북측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 단독주택, 창고시설, 주유소 등으로 형성된 지방도변 농촌지역임. 번호(6) 본건은 장성군 북이면 달성리 소재 달성마을내에 위치하며, 부근은 농촌자연마을, 전원주택, 농경지 등으로 형성된 순수농촌지역임.

교통상황

번호(2~4) 본건까지 소형차량 접근 가능하며 순수농경지대에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통정도임. 번호(5) 본건까지 차량 접근 용이하며 지방도변에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호함. 번호(6) 본건까지 소형차량 접근 가능하며 순수농촌지역에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통정도임.

형태 및 이용상태

번호(2) 세장형으로 휴경중인 묵답으로 활잡목 등이 식생함. 번호(3,4) 세장형으로 경지정리된 답으로 이용중임. 번호(5) 사다리형으로 전으로 이용중임. 번호(6) 부정형으로 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

번호(2) 동측으로 소폭의 구거 건너 폭 약3m정도의 콘크리트포장농로와 접함. 번호(3,4) 서측으로 소폭의 구거 건너 폭 약3m정도의 콘크리트포장농로와 접함. 번호(5) 북측으로 소폭의 도수로 건너 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함. 번호(6) 북동측으로 폭 약3~4m정도의 콘크리트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

번호(2,4) 농림지역,가축사육제한구역(소,말,양(염소등산양포함),사슴,젖소,닭,오리,메추리, 개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법>. 번호(3) 농림지역,가축사육제한구역(닭,오리,메추리,개,돼지)/(소,말,양(염소등산양포함), 사슴,젖소,닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥 구역<농지법>. 번호(5) 생산관리지역,가축사육제한구역(소,말,양(염소등산양포함),사슴,젖소,닭,오리, 메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역<도로법>. 번호(6) 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

번호(1) 목조 강판지붕 단층건으로 외벽: 회반죽 칠함, 몰탈마감 외 내벽: 벽지마감 외 칭호: 목재창임. 번호(1-1) 목조 스레트지붕 단층건으로 외벽: 회반죽 칠함, 흙벽 마감 내벽: 벽지마감 외 창호: 목재창임.

이용상태

번호(1) 단독주택 번호(1-1) 단독주택(창고방)

설비내역

번호(1) 유류보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(ㄱ~ㅁ) 개략적으로 실측하여 평가하였음.

공부와의 차이

번호(1) 공부상 지붕구조 및 면적이 '스레트지붕,49.91㎡'이나, 현황은 '강판지붕,약60.4㎡' 이며, 번호(1-1) 공부상 지붕구조가 '초가지붕'이나, 현황은 '스레트지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 지분매각, 공유자우선매수권 1회로 제한
- 제시외 건물 및 목록6 지상에 식재된 수목 해당 공유지분 매각 포함
- 목록1 단독주택은 공부상 지붕구조 및 면적이 '스레트지붕', '49.91㎡'이나 현황은 '강판지붕','약60.4㎡'이며 부속건물 단독주택(창고방)은 공부상 지붕구조가 '초가지붕'이나 현황은 '스레트지붕'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34264 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사 (등기부 갑4 참고)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

감정가: 73,378,800원

주택 종류: 단독주택

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 전라남도 장성군 북이면 달성리 113

토지면적: 516.00㎡ (약 156.09평)

토지 지분면적: 68.7828㎡ (약 20.81평)

건물면적: 83.62㎡ (약 25.29평)

건물 지분면적: 11.15㎡ (약 3.37평)

건물 제시외면적: 91.67㎡ (건축물대장상 부속건물 면적 포함으로 추정)

1.3. 건물 현황 (건축물대장 및 감정평가서 요약)

구조: 목조

지붕: 현황 강판지붕 (공부상 스레트지붕)

주요 건물 면적 (공부상): 49.91㎡ (약 15.10평)

주요 건물 면적 (현황): 약 60.4㎡ (약 18.27평)

부속건물 (창고방) 지붕: 현황 스레트지붕 (공부상 초가지붕)

주택 이용 현황: 단독주택 (본건), 단독주택(창고방)

난방설비: 유류보일러

1.4. 토지 이용 현황

본건 토지는 공부상 516.00㎡이며, 감정평가서에 따르면 번호(2~4)는 경지정리된 답(논)으로 휴경중이거나 이용중이며, 번호(5)는 전(밭)으로 이용중, 번호(6)는 단독주택 부지로 이용중입니다. 다양한 용도의 토지 지분이 포함되어 있습니다.

1.5. 주의사항 및 특이사항

* 일괄매각으로 진행됩니다.

* 지분매각으로, 공유자우선매수권이 1회로 제한됩니다.

* 제시외 건물 및 목록6 지상에 식재된 수목은 해당 공유지분 매각에 포함됩니다.

* 건물의 공부상 지붕구조 및 면적과 현황 간 차이가 있습니다.

* 임차인 이현남은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임은 0원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 장성군 북이면 달성리에 위치하며, 달성제 남측 또는 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 경지정리된 농경지대, 농촌 마을, 전원주택, 창고시설, 주유소 등으로 형성된 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 상황

소형 차량 접근이 가능하며, 일부 필지는 지방도변에 위치하여 차량 접근이 용이한 편입니다. 순수 농경지대 및 순수 농촌지역에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통 내지 양호한 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

동측 및 서측으로 소폭의 구거 건너 폭 약 3m 정도의 콘크리트 포장 농로와 접하며, 북측으로는 소폭의 도수로 건너 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다. 북동측으로는 폭 약 3~4m 정도의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

지역 지구별로는 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역(자연취락지구, 성장관리계획구역)에 해당합니다. 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 접도구역 등 각종 개발 및 이용에 제한이 따르는 구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 및 상속, 일부 이전 등기가 확인됩니다. 말소기준권리는 2025년 10월 30일 접수된 서울보증보험주식회사의 3번 신희원 지분 강제경매(채권액 105,630,784원)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 한, 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이현남

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-06-05

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수 여부 및 명도 관련 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 권리 분석 종합

말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인 이현남의 존재는 명도 시 주의가 필요합니다. 보증금이 0원이라도 법적으로 대항력을 갖추고 있어, 인수 또는 명도 관련하여 추가적인 법률 검토가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

본건 소재지인 장성군 북이면 달성리는 농촌 지역으로, 주로 농경지와 단독주택, 전원주택이 혼재된 지역입니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 등 집합건물 매매/임대 정보는 별도로 제공되지 않아 구체적인 상권 분석 및 시세 파악에 한계가 있습니다. 다만, 농촌 지역 단독주택 및 토지의 경우, 지역 특성 및 개발 가능성에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

현재까지 검색된 정보상으로는 본건 소재지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 기반시설

본건은 농촌 지역에 위치하여 대규모 상업 시설이나 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 가까운 읍/면 소재지의 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

조용하고 한적한 농촌 마을의 주거 환경을 제공합니다. 전원생활이나 귀농/귀촌을 희망하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각으로 인한 불확실성

토지 및 건물의 일부 지분만 매각되므로, 나머지 지분 소유자와의 관계, 향후 재산권 행사 등에 있어 마찰이나 분쟁의 소지가 있습니다. 특히, 공유자우선매수권 행사 시 입찰자가 소유권을 취득하지 못할 가능성이 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인의 존재

대항력 있는 임차인 이현남 씨가 보증금 0원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 이는 법적으로 대항력을 갖춘다는 의미입니다. 인수 또는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공부와 현황의 차이

건물의 지붕 구조 및 면적이 공부와 상이하여, 향후 건물 관리 또는 증개축 시 공부 정리가 필요할 수 있으며, 이에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 여러 토지 이용 제한 사항은 향후 토지의 활용도나 개발 계획에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 장성군의 농촌 지역에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 농경지와 주택 부지가 혼합된 토지 지분으로 구성되어 있으며, 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 다만, 지분 매각, 공유자우선매수권, 대항력 있는 임차인의 존재, 공부와 현황의 차이, 토지 이용 제한 등 여러 복합적인 요인으로 인해 투자 결정에 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 지분 매각의 경우, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 활용 계획을 명확히 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가 가능성

감정가 73,378,800원을 기준으로, 지분 매각 및 대항력 있는 임차인 등의 부담 요인이 반영되어 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

8.2. 전원생활 환경

농촌 지역의 한적하고 쾌적한 환경은 전원생활이나 귀농·귀촌 희망자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

8.3. 향후 토지 활용 가능성

계획관리지역, 자연취락지구 등 일부 지역은 향후 규제 완화 시 개발 가능성이 열려 있을 수 있습니다. (단, 현재는 농림지역 및 농업진흥구역 등의 제한이 우선 적용됨)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 73,378,800원입니다. 주변 단독주택 및 토지 시세 자료가 제한적이어서 정확한 시세 산정은 어렵습니다.

다만, 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 토지 이용 제한 등의 요소를 고려하고, 유사한 농촌 지역의 단독주택 지분 경매 사례들을 참고했을 때, 보수적으로 감정가 대비 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

잠재적 위험 요인들을 충분히 고려하고, 명도 비용 및 향후 활용 계획에 따른 추가 투자 비용을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

따라서, 예상 입찰 범위는 대략 51,000,000원 ~ 66,000,000원 수준으로 제시해 드릴 수 있습니다. 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 유무, 공유자우선매수권 행사 가능성 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.