나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20533 [1] 충청남도 부여군 부여읍 동남리 695-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중제 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 부여읍 동남리 소재 "부여군청" 북동측 인근에 위치하며 주위 는 숙박시설, 다가구주택, 일반 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고 읍 중심지에 소재하여 일반적인 대중 교통사 정은 대체로 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로 인접 토지 및 인접도로와 등고 평탄하며 다세대주택의 건부지 로 이용 중입니다.

인접 도로상태

동측으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 현상변경허가 대상구역 하수처리구역, 중점경관관리구역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로 외벽 : 변색벽돌 치장마감 등 내벽 : 벽지, 내장 인테리어, 일부 내장타일 등 창호 : 새시 유리창 등입니다.

이용상태

다가구주택(1층 : 계단실, 피로티, 2~4층 각층 다가구주택 9, 5층 옥탑, 계단실 등)으 로 이용 중입니다.

설비내역

급배수 급탕설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비, 기타설비 등이 되어 있 습니다.

부합물 및 종물

별첨 건축물현황도, 사진과 제시외건물이 소재하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 건물 2~4층은 평가명령 부동산의 표시 및 일반건축물대장(갑)에 1~3층 각각 다 가구주택(3가구)로 기재되어 있으나 실제는 별첨 사진과 같이 1~3층 각각 9개호로 되 어 있으니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 본건 건물의 발코니부분은 건물에 포함평가 하였습니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물포함.
- 목록2. 건축물대장상 1~3층 각 3가구로 등재되어 있으나 실제는 1~3층 각 9개호로 이용중이며 위반건축물등재.(2014년 건축법제14조 위반 단독주택 철근콘크리트구조 650.43㎡ 원상복구 하도록 계고함.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 논산지원 2025타경20533 (1) 사건의 경매 물건에 대한 종합적인 분석 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 논산지원 2025타경20533 (1)

* 소재지: 충청남도 부여군 부여읍 동남리 695-5

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,338,438,860원

* 토지 면적: 334.00㎡ (약 101.04평)

* 건물 면적: 677.43㎡ (약 204.93평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대OOO

1.2. 주요 특징 및 특이사항

* 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

* 건축물대장상 1~3층은 각 3가구로 등재되어 있으나, 실제로는 1~3층 각 9개호로 이용 중이며 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 2014년 건축법 제14조 위반으로 단독주택 철근콘크리트구조 650.43㎡에 대해 원상복구 계고 처분이 있었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 충청남도 부여군 부여읍 동남리에 위치하며, 부여군청 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 지역은 숙박시설, 다가구주택, 일반 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 출입 및 주정차가 용이하며, 부여읍 중심지에 소재하여 일반적인 대중교통 이용 편의성이 대체로 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지는 대체로 정방형의 대지로서 인접 토지 및 도로와 등고 평탄하게 조성되어 있으며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 물건지 동측으로는 소로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

* 본 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 현상변경허가 대상구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2011년 3월 10일 접수된 대전축산업협동조합의 근저당권(300,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 소유권 이전, 근저당, 전세권, 주택임차권, 압류 등은 모두 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다.

* 경매 개시 결정은 2025년 10월 31일 대전축산업협동조합의 임의경매(253,793,772원)로 인한 것입니다.

* 토지 등기부채권 총액은 300,000,000원입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 또한 2012년 4월 24일 접수된 대전축산업협동조합의 근저당권(300,000,000원)입니다.

* 건물 등기부상 여러 주택임차권 및 전세권 설정이 등기되어 있었으나, 모두 말소 처리되었습니다.

* 건물 등기부채권 총액은 925,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 본건에는 다수의 임차인이 거주 중이나, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자 인수 대상이 아닙니다.

* 주요 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 양보경 (201호): 보증금 35,000,000원, 전입 2022-03-03, 확정 2024-06-18

* 유지인 (206호): 보증금 40,000,000원, 전입 2022-09-20, 확정 2022-09-20

* 정민재 (208호): 보증금 35,000,000원, 전입 2021-06-28, 확정 2024-07-30

* 박주현 (301호): 보증금 35,000,000원, 전입 2022-02-08, 확정 2022-02-08

* 윤준익 (302호): 보증금 35,000,000원, 전입 2015-09-14, 확정 2015-09-14

* 안예은: 보증금 40,000,000원, 전입 2023-01-02, 확정 2023-01-25

* 이소정 (305호): 보증금 40,000,000원, 전입 2023-01-02, 확정 2023-01-25

* 이소정: 보증금 35,000,000원, 전입 2022-03-03, 확정 2022-03-03

* 황인준 (306호): 보증금 40,000,000원, 전입 2023-02-23, 확정 2023-02-23

* 조민희 (308호): 보증금 40,000,000원, 전입 2024-02-06, 확정 2024-02-06

* 조소희 (309호): 보증금 40,000,000원, 전입 2022-07-01, 확정 2022-07-01

* 유현호 (405호): 보증금 40,000,000원, 전입 2024-05-08, 확정 2024-05-08

* 송윤정 (406호): 보증금 40,000,000원, 전입 2023-03-17, 확정 2023-03-17

* 박성순 (407호): 보증금 40,000,000원, 전입 2022-12-08, 확정 2022-12-08

* 김남희: 보증금 40,000,000원, 전입 2022-08-31, 확정 2022-08-31

* 김상희: 보증금 30,000,000원, 전입 2020-10-26, 확정 2022-11-14

* 김성태: 보증금 35,000,000원, 전입 2024-05-29, 확정 2024-05-29

* 김영기: 보증금 0원, 전입 2025-09-17

* 박영미: 보증금 30,000,000원, (전입/확정 미상)

* 이용훈: 보증금 35,000,000원, 전입 2021-07-09, 확정 2022-03-03

* 임현재: 보증금 0원, 전입 2025-04-29

* 주식회사봉정: 보증금 55,000,000원, (전입/확정 미상)

* 한병천: 보증금 0원, 전입 2022-01-07

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 부여읍 중심지에 위치하여 배후 주거 수요를 확보하고 있으며, 주변의 근린생활시설 및 숙박시설과 더불어 지역 상권의 일부를 형성하고 있습니다.

* 읍 중심지라는 이점은 잠재적인 임대 수익 창출에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본건은 부여군청 인근에 위치하여 관공서 접근성이 우수하며, 읍 중심지에 있어 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 부여군 내 이동 및 외부 지역으로의 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 건축물대장상 용도 및 가구 수와 실제 이용 현황이 상이하여 위반건축물로 등재되었습니다. 2014년 건축법 위반으로 원상복구 계고 처분이 내려진 상태로, 향후 이행강제금 부과 및 철거 명령 등 법적 제재가 발생할 수 있으며, 이를 원상복구하기 위한 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장과 실측 면적/이용 현황의 차이: 다가구주택의 층별 가구 수가 건축물대장과 상이하여 불법적인 증축이나 개조가 이루어졌을 가능성이 있습니다. 이는 향후 건축법 관련 규제에 취약하게 만들 수 있습니다.

* 임차인 보증금 및 권리관계: 모든 임차인이 대항력이 없다고 표시되어 있으나, 보증금이 0원이거나 전입/확정일자 정보가 미상인 임차인들이 존재합니다. 이는 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 가능성을 내포합니다.

* 건물 유지보수 비용: 2011년 준공, 2012년 사용 승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 꾸준히 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부여군청 인근, 읍 중심지에 위치한 다가구주택으로, 입지 조건 자체는 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되는 정리되는 권리 분석상 깨끗한 물건입니다. 그러나 가장 큰 문제는 건축물대장과 실제 이용 현황이 불일치하는 위반건축물 등재 및 원상복구 계고 처분입니다. 이는 물건의 가치를 크게 하락시키는 요인이 될 수 있으며, 낙찰 후 상당한 비용과 노력이 필요한 위험 요소입니다. 다가구주택으로서 임대 수익 창출 잠재력은 있으나, 위반건축물 문제 해결 없이는 정상적인 운영 및 관리에 어려움이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 부여군청 인근, 읍 중심지라는 점은 안정적인 주거 수요 확보에 유리합니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 위반건축물 문제를 해결하고 정상화될 경우, 다가구주택으로서 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 시세 차익: 경매를 통한 시세보다 저렴한 가격으로 매입할 기회가 될 수 있습니다. (단, 리스크 해소 비용 고려 필수)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,338,438,860원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항: 본건은 위반건축물 등재 및 원상복구 계고 처분이라는 중대한 하자 리스크를 안고 있습니다. 원상복구 비용, 명도 비용, 향후 수리 및 유지보수 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 복구 비용 산정이 어렵기 때문에, 보수적인 관점에서 접근해야 합니다. 따라서, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 건물 상태 파악 및 복구 비용 산출이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.