나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34217 [1] 전라남도 곡성군 곡성읍 학정리 506 대명해피니스 202동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 곡성군 곡성읍 읍내리 소재 곡성중앙초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택 및 녹지지대로서 주거환경 무난합니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 연립주택 내 1층102호로서, 외벽은 콘크리트벽체위 스톤 코트, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC 샷시 이중창임.

이용상태

연립주택이고, 내부구조은 별첨 건축물현황도 참고 바랍니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비, 급탕설비, 위생설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형 평지이고, 연립주택 단지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 동측으로 소로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2,000m제한구역_특구(돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(200m제한구역(그밖의가축, (소, 젖소_1500제곱미터미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건명: 대명해피니스 202동 1층 102호

사건번호: 광주지방법원 2025타경34217 (1)

소재지: 전라남도 곡성군 곡성읍 학정리 506 대명해피니스 202동 1층 102호

용도: 연립주택

감정가: 192,000,000원

토지면적: 164.00㎡ (약 542.15평)

건물면적: 84.47㎡ (약 25.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 곡OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 전라남도 곡성군 곡성읍 학정리 소재 곡성중앙초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 녹지지대로 형성되어 주거환경이 무난한 편입니다.

* 교통상황: 간선도로 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 도로교통 사정은 무난합니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 연립주택 내 1층 102호입니다. 외벽은 콘크리트벽체 위 스톤 코트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 PVC 샷시 이중창으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 연립주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급, 배수 설비, 난방 설비, 급탕 설비, 위생 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로 연립주택 단지를 이루고 있습니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 소로에 접하고 있으며, 출입도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(2,000m, 200m)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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말소기준권리는 2018년 1월 17일에 접수된 곡성농업협동조합의 근저당(을2)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

총 인수 보증금은 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 문

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-12

* 확정일자: 2025-04-16

* 배당신고일자: 2025-11-27

* 대항력: 없음

임차인 문 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있으므로, 명도 진행 시에는 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

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주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 대명해피니스1차 (2016년 준공, 본건과 동일 단지 가능성 높음):

* 2025년 4월 10일: 75.18㎡ (약 22.7평) / 140,000,000원 (2층)

* 2025년 6월 21일: 75.18㎡ (약 22.7평) / 140,000,000원 (4층)

* 해당 면적 기준 평당 약 617만원 수준입니다.

* 아뜨리움기차마을 (2010년 준공):

* 2026년 5월 20일: 84.88㎡ (약 25.7평) / 180,000,000원 (3층)

* 해당 면적 기준 평당 약 700만원 수준입니다.

본건은 건물면적 84.47㎡ (약 25.5평)이며, 감정가는 192,000,000원입니다.

동일 단지인 대명해피니스1차의 최근 시세(평당 약 617만원)를 적용하면 약 1억 5,700만원 수준으로 추정됩니다.

유사 면적의 아뜨리움기차마을 시세(평당 약 700만원)를 적용하면 약 1억 7,900만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 192,000,000원은 최근 유사 단지 실거래가(180,000,000원) 및 면적 대비 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

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* 주거환경: 곡성중앙초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 갖춰져 있으며, 주변은 공동주택 및 녹지대로 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 간선도로 접근성과 대중교통 이용이 편리하여 곡성군 내 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 곡성군청 등 관공서와 상업시설이 인접해 있어 생활 편의성이 확보됩니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 중복사건 및 공동담보: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복되거나, 여러 채무에 공동으로 담보 제공된 물건이므로 경매 절차 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다. 절차 진행에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련: 임차인 문 은 대항력이 없으나, 보증금 1억 7천만원 전액을 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 추가적인 협의나 절차가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 축산업 관련 활동이나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 곡성군 곡성읍에 위치한 연립주택으로, 기본적인 입지 조건과 주거 환경이 양호합니다. 권리분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 전혀 없어 안전하게 취득할 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 다만, 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 평가된 점을 고려해야 합니다. 중복사건 및 공동담보 물건이라는 특수성 또한 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 부동산 취득이 가능합니다.

* 안정적인 주거 환경: 공동주택 단지 내 위치하여 기본적인 주거 편의성이 확보됩니다.

* 명확한 시세 파악 가능: 주변 실거래가 자료를 통해 합리적인 가격 산출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 192,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(84.47㎡)을 가진 아뜨리움기차마을이 2026년 5월 180,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 동일 단지인 대명해피니스1차의 작은 면적(75.18㎡)은 2025년 4월 및 6월에 140,000,000원에 거래되었습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 약 1억 6,500만원에서 1억 8,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시세보다 다소 높게 형성되어 있으므로, 1차 경매에서는 무리한 입찰보다는 경쟁 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 권장 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 175,000,000원

* 최종 제안 입찰가: 170,000,000원

이 가격은 최근 실거래가 범위를 반영하며, 권리 인수 부담이 없다는 점과 향후 시세 상승 가능성을 고려했을 때 합리적인 투자 가치를 가질 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.