나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34172 [1] 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 호남동 소재 '광주교' 북동측 인근에 위치하는 아트시티리버파크모아미래도 제10층 제1005호 외 8개호로서, 인근에는 각종 상업용 부동산, 업무시설 등으로 형성된 도심상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가~자 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상26층 건물 내 제10층 제1005호 외 8개호로서, 　외벽 : 강화유리, 몰탈위페인팅 등 마감 　내벽 : 벽지, 타일 등 마감 　바닥 : 강화마루, 타일 등 마감 　창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가~자 : 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 장방형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측, 남서측, 북동측으로 3면이 아스팔트 등 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제하지역<건축법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34172 (1)

소재지: 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 10층1005호

용도: 오피스텔

감정가: 119,000,000원 (1억 1,900만원)

토지면적: 2.97㎡ (약 0.9평)

건물면적: 24.85㎡ (약 7.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축물 용도: 업무시설 (실제 오피스텔로 이용 중)

준공년도: 2021년 (사용승인일 2021-11-18)

2. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 호남동 소재 '광주교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변에는 각종 상업용 부동산 및 업무시설이 밀집해 있어 도심상가지대를 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남동측, 남서측, 북동측으로 3면이 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획으로는 중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가로구역별 최고높이 제하지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 2월 18일 디에이치도시개발의 가압류(2025카합50046)입니다.

본 경매는 디에이치도시개발주식회사의 강제경매 신청(2025타경34172)으로 진행 중입니다.

등기부상 주식회사제이에스티엠 명의의 신탁등기 말소 내역이 확인됩니다.

등기부상 총 채권액은 574,987,420원이며, 경매 신청 채권액은 615,346,810원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (물건명세서상 특이사항 없음).

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광주 동구는 중심상업지역으로서 다양한 상업 및 업무시설이 밀집되어 있습니다.

인근에 광주천이 흘러 쾌적한 환경을 제공하며, 산책 및 조깅 등 야외 활동을 즐기기 좋습니다.

'아트시티 리버파크 모아미래도'는 총 439세대 규모의 오피스텔 및 근린생활시설로 구성되어 있어 단지 자체적으로 상권에 기여하고 있습니다.

주변에는 NC웨이브 충장점, 롯데백화점 광주점 등 쇼핑시설과 금융기관, 식당가 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 금남로4가역(1호선)이 도보 약 6분 거리에 위치하며, 금남로 및 천변대로를 통해 광주 시내 접근이 용이합니다. 인근 버스정류장 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 도심상가지대 내 위치하여 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다. NC웨이브 충장점, 롯데백화점 등이 근거리에 있습니다.

* 교육시설: 광주중앙초등학교(0.7km, 상위 16%), 운림중학교(0.7km, 상위 11%), 삼호고등학교(0.6km, 상위 17%) 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 환경: 광주천이 인접해 있어 산책 및 조깅 등 여가 활동에 유리합니다. 건물 내부에 주차 공간이 충분히 마련되어 있습니다 (세대당 0.7대).

6. 잠재적 리스크

* 임차인 문제: 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 방화지구, 중점경관관리구역 등 여러 도시계획 용도지역 및 지구에 속해 있어, 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 도로 접근성: 인접 도로 폭이 8m 미만인 소로3류에 접해 있어, 대규모 차량 통행이나 주차 관련 불편이 발생할 수 있습니다.

* 건물 관리: 일부 후기에서 외풍이 심하다는 언급이 있어, 단열 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 감정가를 크게 상회하므로, 1차 경매에서 유찰될 가능성이 높으며, 경매 진행 상황에 따라 추가적인 가격 하락이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 광주 동구 중심 상업지구에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 입지적 장점이 큽니다. 준공된 지 얼마 되지 않아 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확한 편이며, 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임대관계 미상인 부분은 명도 시 주의가 필요합니다.

높은 채권 총액으로 인해 감정가대로 낙찰되기보다는 유찰 가능성이 높으며, 이를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 도심 역세권 입지: 금남로4가역 인근에 위치하며, 광주 동구의 핵심 상권에 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 합리적인 투자 기회: 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성으로 인해, 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 광주천 인접으로 인한 조깅, 산책 등 여가 활동이 용이하며, 탁 트인 조망권(고층)도 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 119,000,000원

* 최근 매매 사례: 제공된 JSON 데이터에 따르면, 2025년 7월 9일에 동일한 건물의 14층 및 13층 오피스텔이 각각 10,134만원 (101,340,000원)에 거래되었습니다. 본건은 10층으로, 층수 차이를 감안한 가격 조정이 필요합니다.

* 인수되는 보증금: 0원.

* 분석: 최근 매매 사례가 감정가(1억 1900만원)보다 낮은 수준(약 1억 1340만원)이며, 본건은 10층으로 13-14층보다 선호도가 낮을 수 있습니다. 하지만 등기부상 총 채권액이 높아 유찰 가능성이 크므로, 2차 또는 3차 경매 진행 시 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 추천 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원.

* 참고사항: 본 추천 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세, 일반적인 경매 시장 상황을 기반으로 산출되었습니다. 실제 입찰 시에는 본인의 자금 계획, 권리 분석 결과, 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다. 특히, 임대 관계 미상인 점과 건물 관리 관련 일부 의견 (외풍 등)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.