나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34269 [1] 광주광역시 북구 두암동 63-1 무등파크맨션 101동 10층1007호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 두암동 소재 "문화초등학교" 동측 인근에 위치하는 '무등파크맨션 101동 10층 1007호(전유면적 : 84.85㎡ /남향/계단식)' 아파트이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

무등파크맨션 101동 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 아파트 내 10층 1007호로서, 외벽: 시멘몰탈위 페인트마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로한면으로 본건 단지 내 도로와 외곽공도가 상호 연계되어 있어 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34269 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 두암동 63-1 무등파크맨션 101동 10층1007호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 37.65㎡ (약 11.39평)

토지지분: 37.65㎡ (약 11.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

건물지분: 84.85㎡ (약 25.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정평가 정보

감정가: 172,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 북구 두암동 소재 "문화초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 문화초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 단지 주변으로 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 6월 13일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위이거나 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 이전 (갑1, 갑18)

* 근저당권 (을5, 한국주택금융공사, 2022-06-13, 102,300,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑19, 신한은행, 2025-09-11, 6,600,019원) - 말소 예정

* 압류 (갑20, 북구, 2025-10-13) - 말소 예정

* 임의경매 (갑21, 한국주택금융공사, 2025-10-31) - 말소 예정

등기부채권 총액: 108,900,019원

3.4. 임차인 현황

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임. 금액이 미상인 임대관계가 있을 수 있으므로, 현장 방문 등을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 무등파크맨션 일대는 다수의 아파트 단지와 상가, 학교 등이 밀집해 있어 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다. 인근 근린상가 및 상업시설과의 연계성이 좋으며, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 위치하고 있습니다.

* 문화초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

5.2. 주거 환경

* 아파트명: 무등파크맨션

* 사용승인일: 1992년 7월 27일

* 총 세대수: 402세대

* 최고층: 21층

* 단지 내 주차 공간이 마련되어 있습니다. (지상 3대, 지하 10대, 합계 305대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상인 부분은 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 건축물 노후도

1992년에 건축된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 주변 환경

주변에 혐오시설이 확인되지 않아 주거 환경 측면에서의 큰 리스크는 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 양호합니다. 1992년식 아파트로 노후화는 진행되었으나, 최근 실거래가 분석 결과 시장에서 꾸준한 수요가 있음을 확인할 수 있습니다. 권리분석상 인수할 특별한 권리는 없어 보이나, 임대차 관계 미확인은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주 북구 지역의 안정적인 주거 단지 내 물건입니다.

* 문화초등학교 인접 등 교육 환경이 우수합니다.

* 84.85㎡의 비교적 넓은 전용면적을 가지고 있습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 적정하거나 약간 높은 수준으로 보이나, 입찰 시 시장 상황을 면밀히 고려할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 면적(84.85㎡)의 경우 2026년 6월 13,000만원(16층), 2026년 6월 23일 14,300만원(6층), 2026년 7월 17일 17,550만원(14층)에 거래되었습니다. 본 물건은 10층으로 중간층에 해당합니다.

감정가는 172,000,000원이며, 최고 실거래가(17,550만원)와 유사한 수준입니다. 최저 실거래가(13,000만원)와의 편차가 크므로, 물건의 정확한 상태 및 주변 시세를 다시 한번 파악하는 것이 중요합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가를 165,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 및 최근 최고가격을 고려한 수준으로, 입찰 시 현장 조사를 통해 물건 상태를 최우선으로 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 인수 보증금: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.