나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31862 [1] 전북특별자치도 완주군 이서면 이성리 330-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 이서면 이성리 소재 "이성초등학교" 서측 인근에 소재하며 주위는 단독주택단지로서 학교, 기존 주택, 농경지 및 창고시설 등 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 원활함.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 대체로 사다리형, 3~8) 부정형, 사다리형

인접 도로상태

단지내 도로인 일련번호 3~8)이 마을길과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

1)보전관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 3,7,8)보전관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 4)보전관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 5)계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 영농여건불리농지 6)계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

이용상태

지하1층(차고), 지상층 단독주택

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 가정용태양광설비(6kw, 한국전력과 상계거래계약) 등

부합물 및 종물

부합물 및 종물 형태의 제시외건물 ㉠있음.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1.일괄매각 1. 제시외 건물 매각 포함
1.목록3.~8.은 목록1.의 진입도로임
1. 본건과 인접지와의 정확한 경계는 별도의 지적측량이 필요
1.지상의 수목 및 옥탑, 가정용태양광설비는 본 건물에 포함하여 감정평가함
1.매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 우선매수권을 행사할 수 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31862 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 완주군 이서면 이성리 330-6 (도로명주소: 전북특별자치도 완주군 대문안1길 46-1)

* 건물 용도: 단독주택

* 감정가: 980,321,693원

* 총 토지 면적: 3031.00㎡ (약 917.0 평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 총 건물 면적: 465.20㎡ (약 140.7 평)

* 건물 지분 면적: 465.2㎡ (약 140.7 평)

* 건물 제시외 면적: 19.00㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 박

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

* 주의사항:

* 일괄 매각으로 토지와 건물이 함께 매각됩니다.

* 제시외 건물(19.00㎡)이 매각에 포함됩니다.

* 목록 3~8번 토지는 목록 1번 토지의 진입도로로 사용됩니다.

* 본건과 인접지 간 정확한 경계 확인을 위해 별도의 지적 측량이 필요합니다.

* 지상의 수목, 옥탑, 가정용 태양광 설비는 건물에 포함하여 감정평가되었습니다.

* 매각 대상 부동산 중 일부 토지에 대한 공유자는 우선매수권을 행사할 수 없다는 내용이 명시되어 있으나, '공유자우선매수신고'도 특이사항으로 기재되어 있어 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 완주군 이서면 이성리 소재 "이성초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 단지와 더불어 학교, 기존 주택, 농경지, 창고시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 원활한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본건 토지(일련번호 1)는 보전관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(절대금지지역), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한 건축법상 도로 일부를 포함하고 있습니다.

* 일부 토지(일련번호 3, 7, 8)는 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(절대금지지역), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 일부 토지(일련번호 4)는 보전관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(절대금지지역), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 일부 토지(일련번호 5)는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(절대금지지역), 절대보호구역, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

* 일부 토지(일련번호 6)는 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(절대금지지역), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 이성초등학교가 인근에 위치하며, 농경지 및 창고 시설 등이 혼재합니다. 주변에 대규모 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약 (토지):

* 소유권 이전: 박정배 (2017-12-04)

* 근저당: 농협은행주식회사 (704,000,000원, 2024-06-07) - 말소기준권리

* 근저당: 박정섭 (50,000,000원, 2025-09-25) - 말소 예정

* 임의경매: 박정섭 (35,000,000원, 2025-11-04) - 말소 예정

* 등기부 채권 총액: 754,000,000원

* 건물 등기부 요약: 건물 등기부상 채권 총액은 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 단독주택 단지와 농경지, 학교 등이 혼재하는 지역에 위치하여 일반적인 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다.

* 인근에 이성초등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획상 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등이 혼재되어 있어 지역별로 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 이성초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀가 있는 세대에 유리합니다.

* 편의시설: 주변에 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 대형마트 등 편의시설 이용을 위해서는 인근 시가지로 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 주요 도로 접근성은 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 경계 불확실성: 본건 토지와 인접지 간의 정확한 경계 확인을 위해 별도의 지적 측량이 요구되어, 측량 비용 및 경계 확정 과정에서의 분쟁 가능성이 있습니다.

* 공유자 우선매수: '공유자우선매수신고'가 접수되어 있으나, '일부 토지에 대한 공유자는 우선매수권을 행사할 수 없음'이라는 주의사항도 함께 있어, 공유자 우선매수권 행사 여부 및 범위에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 19.00㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되나, 이에 대한 별도의 법적 지위나 철거/이전 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역(절대금지), 상대/절대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2024년 사용승인) 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 현대적인 건축물이 장점입니다. 이성초등학교 인근에 위치하며 차량 접근성이 양호합니다. 다만, 토지 경계의 불확실성, 공유자 우선매수 관련 복잡성, 다수의 토지 이용 제한 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 사용 승인이 완료된 현대적인 단독주택으로 즉시 입주 또는 활용이 가능합니다.

* 넓은 대지 면적: 3031.00㎡ (약 917.0 평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치나 재건축 시 유리할 수 있습니다.

* 교육 환경: 이성초등학교가 인접하여 교육 여건이 우수합니다.

* 상대적으로 낮은 부채 비율: 감정가 대비 등기부채권 총액 비율이 과도하지 않습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 신축 건물로서 높은 가치를 가지는 반면, 토지 경계의 불확실성 및 공유자 우선매수 관련 복잡성 등 위험 요인이 존재합니다. 이에 따라 감정가(980,321,693원)를 기준으로 하되, 위험 요소를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세, 건물 상태, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 950,000,000원 ~ 1,050,000,000원 범위에서 검토해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 권리 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.