나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102101 [1] 부산광역시 사하구 하단동 617-4 아람빌리지 101동 12층 1205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 지하철 하단역 남측 인근, 하단교차로 남서측 인근에 위치한 아람빌리지 101동 12층 1205호이며, 주위는 소규모 공동주택, 주상복합건물, 점포 등 이 혼재하여 주위환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 마을버스·시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통사 정 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬래브)지붕 지하1층 지상15층 건물 내 12층 1205호로서, ·외벽 : 저층 석재 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅, ·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 옥내소화전, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 주위와 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(120m), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(150m).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 북동향, 복도식으로 주차타워시설 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102101 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 617-4 아람빌리지 101동 12층 1205호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 7천8백만원 (78,000,000원)

* 토지면적: 3.30㎡ (약 0.99평)

* 토지지분: 3.301㎡ (약 0.99평)

* 건물면적: 22.02㎡ (약 6.66평)

* 건물지분: 22.02㎡ (약 6.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 지하철 하단역 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 하단교차로 남서측 인근에 자리하며, 주변에는 소규모 공동주택, 주상복합건물, 점포 등이 혼재하여 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황은 소형차량 출입이 가능하며, 마을버스, 시내버스 정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물은 남동측으로 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(120m, 150m)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 3월 27일 접수된 한국토지주택공사의 전세권설정 (85,000,000원)입니다.

* 소멸예상권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 을2 근저당권(신창수, 60,000,000원)은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 또한, 갑5 임의경매와 갑6 가압류 역시 말소 예정입니다.

* 인수되는 권리: 현재 제공된 정보상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2025년 10월 30일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 임차인 한국토지주택공사의 보증금 8,500만원이 있으나 대항력은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 하단동 지역은 지하철 하단역을 중심으로 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변에 소규모 공동주택, 주상복합건물, 점포 등이 혼재하여 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 하단역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 오피스텔의 임대 수요는 꾸준할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 하단역 및 다수의 버스 노선이 인접하여 부산 시내 어디든 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 상점, 마트 등 기본적인 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다. (제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 현황 파악에 한계가 있습니다.)

* 주거 환경: 오피스텔, 공동주택, 상업시설이 혼재된 지역으로, 도심 생활의 편리성과 함께 다소 복잡한 환경일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 미확인: 내벽, 창호 등 건물 내부 상태는 이해관계인 부재로 조사되지 못했습니다. 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하며, 주차타워 시설이 있습니다. (추후 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.)

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 경매나 복잡한 채무 관계를 암시할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 부산광역시 사하구 하단동의 역세권 오피스텔로서, 교통 편리성과 상업 지역의 이점을 가지고 있습니다.

* 건물 면적 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 내부 상태 미확인 및 임대차 관계 미상 등의 리스크 요소를 반드시 고려해야 합니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리는 없으므로, 법적인 문제는 비교적 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 하단역 초역세권 입지로, 꾸준한 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 건물 면적(약 6.66평) 대비 감정가(7천8백만원)가 낮아, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 부산 도시철도 2호선 사상-하단 연장 등 지역 개발 호재가 있을 경우 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 22일, 12층, 22.44㎡ (약 6.78평) 오피스텔이 6,500만원에 거래되었습니다. 이 면적은 본건의 건물면적 22.02㎡ (약 6.66평)와 매우 유사합니다.

* 2026년 6월 15일 및 7월 3일, 14층, 28.9㎡ (약 8.74평) 오피스텔이 9,000만원에 거래되었습니다.

* 본건의 면적(22.02㎡, 약 6.66평)과 층수(12층)를 고려할 때, 최근 6,500만원 거래 사례가 가장 유사한 조건입니다.

* 감정가 7,800만원은 최근 거래 사례의 최고가(9,000만원)와 최저가(6,500만원) 사이에 위치하며, 특히 유사 면적의 최저가 거래 사례와는 약 1,300만원의 차이가 있습니다.

* 하지만 건물 내부 미확인, 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려하면, 감정가보다는 시세 하한선인 6,500만원과 감정가 7,800만원 사이에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 이 부분을 제외하고 입찰가를 산정합니다.

* 따라서 예상 입찰가는 7,000만원 ~ 7,500만원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.