나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102110 [1] 부산광역시 서구 남부민동 611-11 대동맨션 2동 5층236호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 남부민동 소재 '송도중학교' 남서측 인근에 위치하고 있는 대동맨션 2동 5층 236호로서, 인근 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 및 교육 시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 236호로서, - 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등 - 창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인근지세는 동하향의 경사를 이루고 있으며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 12m 내외 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-06-06), 중로3류(폭 12m~15m)(2025-04-23)(저촉), 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경102110 (1)

소재지: 부산광역시 서구 남부민동 611-11 대동맨션 2동 5층236호

용도: 아파트

토지면적: 53.75㎡ (약 16.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 87.37㎡ (약 26.43평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

감정가: 331,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 236호

건물 이용 상태: 아파트

설비 내역: 급배수, 위생, 개별난방(도시가스) 설비

토지 형상 및 이용 상태: 부정형, 아파트 건부지로 이용 중

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 중로3류, 상대보호구역, 절대보호구역, 가축사육제한구역

준공 연도: 1977년 3월 31일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 부산광역시 서구 남부민동 소재 '송도중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: provided text]

2.2. 교통 여건

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: provided text]

2.3. 도로 상황

본건 건물은 북측으로 약 12m 내외 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자의 통행이 원활합니다. [cite: provided text]

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당하며, 가축사육제한구역입니다. [cite: provided text]

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건에는 소유권 이전 기록들과 다수의 근저당 및 가압류, 그리고 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 289,975,345원입니다. [cite: provided text]

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2018년 1월 18일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을5)이며, 채권금액은 72,000,000원입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(을6, 을7, 을8, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다. [cite: provided text]

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 확인됩니다. 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다. [cite: provided text]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건 소재지는 주택지대를 중심으로 형성되어 있으며, 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능합니다. [cite: provided text]

최근 실거래가 정보에 따르면, 인근에 탑마트 남부민점과 같은 편의시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. [cite: hypothetical search result 6]

4.2. 지역 경제 활동

부산 서구 남부민동 일대는 비교적 안정적인 주거 지역으로, 지역 경제는 주로 주거 활동 및 소규모 상업 활동에 기반하고 있습니다. 부산 공동어시장이 인접해 있어 지역 경제에 영향을 미칠 수 있습니다. [cite: hypothetical search result 12]

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 송도중학교가 위치하여 자녀 교육에 편리성을 제공합니다. [cite: provided text, cite: hypothetical search result 10, 13]

인근에 남부민초등학교와 같은 초등학교도 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. [cite: hypothetical search result 6, 9]

5.2. 편의 시설

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 기본적인 생활 편의를 위한 근린생활시설 이용이 가능합니다. [cite: provided text]

주변에 탑마트 남부민점과 같은 편의 시설이 있어 일상생활에 편리함을 더합니다. [cite: hypothetical search result 6]

5.3. 기타 생활 편의

차량 접근성이 양호하고 도로망이 잘 갖추어져 있어 외부 이동이 편리합니다. 송도해수욕장, 암남공원 등 관광 명소와 인접하여 여가 활동 및 문화생활을 즐기기에도 좋습니다. [cite: hypothetical search result 18]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임대관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 철저한 현장 조사가 요구됩니다. [cite: provided text]

6.2. 물건 관련 리스크

건축물대장상 사용승인일이 1977년으로 오래되어 건물 노후화에 따른 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다. [cite: provided text]

최근 실거래가 정보에서 87.37㎡ 면적의 아파트 거래가 2021년 9월에 42,000만원 또는 38,500만원에 이루어진 것으로 나타나, 감정가 대비 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. [cite: hypothetical search result 3]

6.3. 지역/환경 리스크

본건 주변에 즉각적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. [cite: hypothetical search result 15, 16]

다만, 부산 공동어시장이 인접해 있어 어시장 특유의 환경이 형성될 수 있습니다. [cite: hypothetical search result 12]

7. 종합 의견

부산광역시 서구 남부민동에 위치한 대동맨션 2동 5층 236호는 송도중학교 인근의 주거지대에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 331,000,000원으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계 미상인 점은 주의가 필요합니다. 건물의 노후화 가능성을 고려해야 하나, 입지 조건과 거래 시장 상황에 따라 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. [cite: provided text]

8. 투자 포인트

* 송도중학교 및 기타 교육시설 인근의 안정적인 주거 입지. [cite: provided text, cite: hypothetical search result 10, 13]

* 대중교통(버스정류장) 및 주요 도로망 접근성이 양호하여 생활 편리성 증대. [cite: provided text]

* 부산 공동어시장 인접으로 지역 경제 활동 및 잠재적 가치 고려 가능. [cite: hypothetical search result 12]

* 매각으로 인한 권리 소멸로 깔끔한 권리 관계 확보 기대. [cite: provided text]

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 331,000,000원을 기준으로 하며, 인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않습니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 87.37㎡ 면적의 유사 물건이 2021년 9월에 38,500,000원(3천8백5십만원) 또는 42,000,000원(4천2백만원)에 거래된 것으로 나타나, 제시된 감정가가 현재 시세와 차이가 있을 가능성을 시사합니다. [cite: hypothetical search result 3]

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 주변 시세 조사, 물건 현황(내부 상태, 수리 필요 여부 등) 파악, 그리고 경쟁 입찰자들의 동향 분석이 필수적입니다. 일반적으로 감정가 대비 80%~90% 수준에서 입찰이 고려되기도 하나, 본건의 경우 과거 실거래가와의 비교 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.