나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102094 [1] 부산광역시 사하구 당리동 317-24 스텔라 에이 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 사하구 당리동 소재 '사하구청' 북측 인근에 위치하며, 부근은 주상용건물, 단독주택, 다세대주택, 주거용오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

평가대상까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 '당리역'이 소재하여 대중교통 사정은 양호한편임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역(학교경계선으로부터 직선거리로 200m까지의 지역중 절대정화구역을 제외한 지역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물로서, 현상은 보통임. · 외 벽 : 인조석 마감 및 드라이비트 마감 등. · 창 호 : 샷시창 등.

이용상태

1층 : 제2종근린생활시설(계단실 등) 2~5층 : 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 거주자의 탐문조사에 의하면 다가구주택으로 이용중임. 6~8층 : 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

위생,급배수 설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기 타: 평가대상 일련번호(1) 건물은 각 층마다 호별(2~7층 : 각층 4개호, 8층 : 3개호)로 나누어져 있음.

물건 비고

-일괄매각
-목록1. 건물 2~5층은 일반건축물대장상 제2종근린생화시설(사무소)이나, 거주자 탐문조사에 의하면 다가구 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102094 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 당리동 317-24 스텔라 에이

토지면적: 226.80㎡ (약 68.6평)

건물면적: 834.08㎡ (약 252.3평)

용도: 다가구주택 (일반건축물대장상 제2종근린생활시설 혼재)

감정가: 1,991,264,320원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 사하구 당리동에 소재하며, '사하구청' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본 물건은 주상용 건물, 단독주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역에 자리하고 있습니다.

교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도보 거리 내에 도시철도 1호선 '당리역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

도로: 물건지 북동측으로는 노폭 약 3~4미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 준주거지역으로 지정되어 있으며, 학교 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

주변 시설: 사하구청 등 행정기관이 인접해 있으며, 당리역을 중심으로 상업 및 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주변 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 현황:

* 토지 등기부:

* 소유권 이전 (서영자 -> 이용규)

* 근저당권 (승학새마을금고, 2017.04.19. 접수, 총 채권최고액 1,140,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매 (장태훈, 2025.10.30. 접수) - 말소

* 건물 등기부:

* 소유권 보존 (이용규)

* 근저당권 (승학새마을금고, 2018.03.14. 접수, 총 채권최고액 1,140,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 및 전세권 설정 (다수) - 모두 말소

말소기준권리: 2017년 4월 19일 접수된 승학새마을금고 근저당권입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

총 24명의 임차인이 확인되었으며, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

인수되는 보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 권 (권규현): 보증금 5,000,000원, 월세 400,000원, 전입 2025.04.21, 확정 2025.12.30

* 김 (김대성): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022.09.28

* 김 (김성훈): 보증금 70,000,000원, 전세권 설정, 확정 2022.12.02

* 김 (김여진): 보증금 70,000,000원, 확정 2022.01.21

* 김 (김옥순): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.04.21

* 김 (김은영): 보증금 3,000,000원, 월세 400,000원, 전입 2025.07.08, 확정 2025.11.14

* 김 (김태윤): 보증금 65,000,000원, 확정 2018.05.10

* 김 (김효나): 보증금 100,000,000원, 확정 2018.03.30

* 남 (남선오): 보증금 50,000,000원, 확정 2019.10.10

* 남 (남수민): 보증금 20,000,000원, 월세 300,000원, 전입 2024.04.12, 확정 2024.04.12

* 류 (류상관): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021.11.05

* 배 (배규흥): 보증금 2,000,000원, 월세 400,000원, 전입 2019.05.21

* 배 (배규흥): 보증금 65,000,000원, 월세 100,000원, 전입 2019.05.21, 확정 2019.05.21

* 변 (변호섭): 보증금 60,000,000원, 확정 2019.07.18

* 서 (서경현): 보증금 10,000,000원, 월세 300,000원, 확정 2018.04.13

* 서 (서승연): 보증금 20,000,000원, 월세 200,000원, 전입 2024.02.22, 확정 2024.12.31

* 송 (송순남): 보증금 10,000,000원, 월세 420,000원, 전입 2025.09.30, 확정 2025.09.30

* 송 (송억석): 보증금 15,000,000원, 월세 350,000원, 전입 2025.11.13, 배당 2025.11.21

* 심 (심혜지): 보증금 35,000,000원, 월세 250,000원, 전입 2018.04.05, 확정 2018.04.05

* 이 (이하영): 보증금 70,000,000원, 확정 2018.04.10

* 장 (장봉순): 보증금 3,000,000원, 월세 420,000원, 배당 2026.01.14

* 조 (조철인): 보증금 3,000,000원, 월세 350,000원, 확정 2022.11.14

* 주식회사삼아에코빌: 보증금 10,000,000원, 월세 500,000원, 확정 2025.11.18

* 최 (최수경): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.03.21

* 한국석유공업주식회사: 보증금 70,000,000원, 전세권 설정

주의사항: 모든 임차인의 대항력이 없으므로 법적으로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 실제 현장 조사를 통해 점유 및 임대차 관계를 재확인하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 부산 사하구 당리동의 준주거지역 내에 위치하며, 주변에 주상용 건물, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 활발한 상업 및 주거 활동이 이루어지는 지역입니다.

도시철도 1호선 '당리역' 역세권에 속하며, 사하구청이 인근에 있어 행정 업무 관련 유동인구 또한 존재합니다.

다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 기능과 상업 기능을 동시에 충족하는 복합적인 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

주변: 사하구청이 인근에 있어 관공서 이용이 편리합니다.

교통: 지하철 1호선 당리역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어나며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 광역 교통망 또한 우수합니다.

편의시설: 당리역을 중심으로 상업 시설, 금융기관, 병원, 마트 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치: 건물 2~5층이 건축물대장상에는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 실제로는 다가구주택으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 건축법 위반 소지가 있으며, 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적 제재가 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

중복사건: 본 사건번호에 "(1)" 표시가 있는 것으로 보아, 동일한 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재할 가능성이 있습니다. 입찰 전 반드시 법원에 확인하여 중복 여부 및 진행 상황을 확인해야 합니다.

임대 관계 미확인: 감정평가서상 일부 임대 관계가 '미상'으로 기재된 부분이 있습니다. 이는 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 현장 조사가 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 1호선 당리역 인근, 사하구청이 위치한 지역에 자리 잡아 입지적 강점이 뚜렷합니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리분석상 안전한 물건이며, 인수되는 보증금이 없는 점은 큰 장점으로 작용합니다.

가장 큰 고려 사항은 건물 2~5층의 용도 불일치입니다. 이는 추후 법규 위반에 따른 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로, 입찰 전 해당 지자체(사하구청 건축과)에 문의하여 정확한 위반 내용, 예상되는 행정 처분 및 소요 비용 등을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 당리역 역세권이며 사하구청 인근 지역으로, 주거 및 상업 활동 모두에 유리한 지역입니다.

권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 법적 부담이 없습니다.

합법적 용도 전환 또는 활용 시 가치 상승 잠재력: 현재 다가구주택으로 이용 중인 부분을 법적으로 문제없이 합법화하거나, 건축물대장상 용도대로 활용하여 재구성할 경우 건물 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

다가구주택으로서의 수익성: 8층 건물에 총 834.08㎡(약 252.3평)의 면적으로, 적절한 임대 전략을 통해 꾸준한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,991,264,320원

본 물건은 권리상 안전하며 입지 조건이 우수하다는 장점이 있습니다. 하지만 건축물대장상 용도 불일치라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 이 용도 불일치 문제 해결에 소요될 수 있는 비용(이행강제금, 원상복구 비용 등)을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산출을 위해서는 유사 물건의 실거래가, 해당 지역의 임대 시장 분석, 공실률, 건축 관련 법규 및 실제 행정 처분 사례 등에 대한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다.

권리 인수 부담이 없다는 점에서 감정가 이상에서의 입찰도 가능하나, 본건의 경우 발생 가능한 추가 비용을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 현명할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.