나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30783 [1] 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 818-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 소재 "(구)삼산분교" 북서측 근거리에 위치하 며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 국도주변 농촌지대 및 농경지대입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안한 대중교통사정은 다소 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호1: 사다리형 완경사의 토지로서, 현황 "주거기타"로 이용중입니다. 기호3: 부정형 완경사지로서, 현황 "전 및 일부 법면" 상태입니다.

인접 도로상태

공히 본건 서측으로 세로(불)에 한면이 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역<수도법>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

본건 중 기호1 지상에 제시외 건물(관정창고 및 관정)이 소재합니다.

공부와의 차이

공부상 지목은 "전"이나 현황은 "주거기타"로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서 외 벽 : 드라이비트마감 등 내 벽 : 타일마감 등 바 닥 : 강마루 및 일부 타일등 창 호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

현황 "독채펜션"으로 이용중입니다.

설비내역

전기설비 및 위생설비, 보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 및 사진용지를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1,3. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)(물건명세서 첨부 사실조회회신 참조)
- 목록1. 남측 경계부분 소재 타인소유로 평가 제외된 제시외 물건(관정창고 및 관정)은 매각대상 아님
- 지상 생육 수목은 토지에 포함 평가
- 현황 : 목록1. '주거기타', 목록3. '전 및 일부 법면', 목록2. '독채펜션'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

* 본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 소재 "(구)삼산분교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 국도변 농촌지대 및 농경지대입니다. [cite: ]

* 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다. [cite: ]

* 본건 서측으로 세로(불)에 한 면이 접하고 있습니다. [cite: ]

* 토지이용계획으로는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다. [cite: ]

2.

1.2. 권리분석

2.

* 본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 818-7번지에 소재하며, 사건번호는 강릉지원 2025타경30783 (1)입니다.

* 매각 대상은 토지와 건물이 일괄매각입니다.

* 등기부 채권 총액은 토지 기준 691,716,500원, 건물 기준 598,836,500원입니다.

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 12월 16일 접수된 근저당권(강릉교동새마을금고, 588,000,000원)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 5월 22일 접수된 근저당권(강릉솔향새마을금고, 588,000,000원)입니다.

* 상기 등기된 권리 외 다수의 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계는 미상으로 조사되어 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

2.

1.3. 상권분석

2.

* 본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 소재 국도변 농촌 및 농경지대에 위치하며, 주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. [cite: ]

* 현재 건물은 '독채펜션'으로 이용 중이며, 토지는 '주거기타' 및 '전 및 일부 법면'으로 이용되고 있습니다. [cite: ]

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 부동산의 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

* 외부 지도 서비스 등을 통한 혐오시설 유무 등은 추가적인 조사가 필요합니다.

2.

1.4. 생활정보

2.

* 교통 환경: 제반 차량의 출입은 가능하나, 인근 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다. [cite: ]

* 주거 환경: 국도변 농촌 및 농경지대에 위치하여 조용한 편입니다. [cite: ]

* 주변 시설: 제공된 정보 내에서는 구체적인 생활 편의 시설에 대한 언급이 없습니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 중복사건: 특이사항으로 '중복사건'이 기재되어 있어, 관련 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 본건 토지(목록1, 3)는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로 유의해야 합니다.

* 법정지상권: 목록1 토지 지상에 소재하는 타인 소유의 제시외 물건(관정창고)을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 비용 발생의 소지가 있습니다.

* 타인 소유 제시외 물건: 남측 경계 부분에 평가 제외된 제시외 물건(관정창고 및 관정)이 존재하며, 이는 매각 대상이 아닙니다.

* 공부와의 차이: 공부상 토지 지목은 '전'이나, 현황은 '주거기타'로 이용 중입니다. [cite: ]

* 임대관계 미상: 토지 및 건물 모두 임대관계가 불명확하여, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 조사가 필요합니다.

2.

1.6. 종합 의견

2.

* 본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리에 위치한 단독주택 및 토지 경매 물건입니다.

* 토지 약 2,314㎡(약 700평), 건물 약 195.58㎡(약 59평) 규모로, 현재 '독채펜션'으로 이용 중입니다.

* 감정가는 670,105,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 입지적으로는 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 다소 불편한 농촌/농경지대입니다.

* 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 채무 총액이 감정가를 상회하는 점은 고려해야 합니다.

* 농지취득자격증명 필수, 법정지상권 성립 불분명, 중복사건 등 여러 리스크 요인이 존재하므로 면밀한 사전 조사가 요구됩니다.

2.

1.7. 투자 포인트

2.

* 펜션 운영 가능성: 현재 '독채펜션'으로 이용 중인 건물로서, 즉시 수익 창출이 가능한 점이 장점입니다.

* 넓은 토지 활용: 약 700평의 넓은 토지 면적을 활용하여 추가적인 부대시설 조성 등 다양한 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 인수 부담 권리 없음: 등기부상 낙찰자가 인수해야 할 유의미한 부담(예: 대항력 있는 임차인의 보증금, 유치권 등)이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 670,105,000원

* 시세 분석:

* 본건은 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 불분명, 중복사건 등의 리스크 요인이 존재합니다.

* 주변 유사 부동산의 시세 자료가 제공되지 않아, 일반적인 강릉 지역 펜션/단독주택 경매 물건의 낙찰가율(70~90%)을 참고하여 추정합니다.

* 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 75% ~ 85% 수준으로 제안합니다.

* 하한선 (75%): 약 502,578,750원

* 상한선 (85%): 약 569,589,250원

* 주의사항: 본 예상 입찰가는 일반적인 시장 동향과 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시점의 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 리스크 해소 방안 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 농취증 발급 가능 여부 및 법정지상권 문제 해결 가능성을 반드시 확인 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.