나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1796 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 42-6 청담캐슬 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 "관악역" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인근에 지하철역(관악역) 이 소재하는 등 제반교통접근 조건 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 자하3층 제상14층 내 제6층 제603호로서 외벽 : 세멘콘크리트위 페인팅 및 화강석판넬 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 바닥 : 강마루 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : 샷시2중창호 마감 등.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용 중임 (별첨-내부구조도 참조)

설비내역

급배수, 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차시 설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 평지이며, 주상복합건물 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광로(고가도로포함)와 접하며,차량 접근도로는 북측의 소로임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경1796 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 42-6, 청담캐슬 6층603호

* 건물명: 청담캐슬

* 주용도: 아파트/오피스텔 (건축물대장상 공동주택, 기타용도 아파트, 오피스텔)

* 건축년도: 2019년 6월 3일 (사용승인일)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 지하 3층, 지상 14층

* 해당 층수: 6층

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 14.90㎡ (약 4.51평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 69.03㎡ (약 20.88평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 383,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (NH Bank)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "관악역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 주상복합건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 토지는 등고평탄한 사다리형의 평지이며, 주상복합건물의 부지로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

* 본 물건까지 차량으로 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하며, 지하철 1호선 관악역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 북측으로 광로(고가도로 포함)와 접하며, 차량 접근 도로는 북측의 소로입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 2019-06-10 (이기혁 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2019-09-02 (김승찬) - 매매

* 근저당: 2019-09-02 (농협은행주식회사, 274,680,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 2025-10-31 (농협은행, 231,914,816원) - 수원지방법원 안양지원 2025타경1796

* 가압류: 2026-01-09 (신한은행, 43,338,190원) - 서울중앙지방법원 2026카단800012

* 등기부채권 총액: 318,018,190원 (근저당 + 가압류 기준)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 850,000원

* 전입/사업자 등록일: 2019-11-22

* 확정일자: 2019-11-22

* 배당신고일자: 2025-11-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임차인의 배당 신고 여부 및 실제 배당받는 금액은 배당표 확정 시 확인이 필요합니다.

3.3. 권리분석 종합

* 본 물건의 말소기준권리는 2019년 9월 2일 접수된 농협은행의 근저당권입니다.

* 낙찰과 동시에 근저당권, 임의경매개시결정, 가압류 등 등기부상의 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 현재 명시된 내용이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 아파트, 다세대주택, 주상복합건물 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

* 본건 소재지(안양동) 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 안양시 만안구 내 박달2동 지역에는 도축장, 폐기물처리 관련 업체 등이 위치하고 있으며, 과거 주민 민원이 있었던 사례가 있습니다. 이러한 시설들의 위치 및 영향 범위는 본건과 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 광범위한 지역 여건을 고려할 때 간접적인 영향을 배제할 수는 없습니다.

* 안양시 자원회수시설(쓰레기 소각장)은 친환경 시설로 홍보되고 있으며, 직접적인 혐오시설로 간주되지 않는다고 설명하고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 교통: 지하철 1호선 관악역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 분포하고 있습니다.

* 의료시설: 차량 이동 거리에 병원 등 의료시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구 등에 속합니다.

* 주요 제한사항으로는 광로2류(폭 50m~70m), 소로3류(폭 8m 미만) 접함, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자에게 해당됩니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.2. 권리상 위험

* 기재된 임차인 정 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 실제 명도 시 점유자와의 원만한 합의가 필요할 수 있습니다.

* 집합건물 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

6.3. 기타 리스크

* 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 진행 상황이 본 건 경매에 영향을 미칠 수 있습니다. (해당 자료에서는 명시적이지 않음)

* 감정평가서 상 '공부와의 차이' 및 '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 특이사항이 기재되지 않았으나, 실제 현장 확인 시 내부 상태, 누수, 하자 등 물리적 상태 점검이 필수적입니다.

* 인접한 박달2동 지역의 산업 시설 언급이 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구에 위치한 아파트/오피스텔로, 지하철 1호선 관악역 인근에 자리하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변 환경은 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역으로 보통 수준이며, 건물 역시 비교적 신축(2019년 사용승인)에 해당합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담되는 권리는 없어 보이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하며, 지역 내 산업 시설의 존재 가능성은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 관악역 초역세권 입지로 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 신축급 건물로 내부 상태 및 유지보수 용이성이 높을 것으로 기대됩니다.

* 안양시 만안구 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 383,000,000원

* 현재 인수할 보증금 없음.

* 말소기준권리 금액 (근저당 + 가압류): 약 318,018,190원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 정확한 내부 상태 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 권리상의 인수 부담은 없으므로, 감정가 이하에서 경쟁 입찰자의 심리를 파악하며 합리적인 수준으로 입찰가를 산정하는 전략이 필요합니다. 실제 입찰 시에는 최신 시세 및 권리 변동 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.