나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513562 [1] 인천광역시 부평구 부평동 409-22 그랑빌 14층1401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2025.11.12

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 409-22에 소재한 그랑빌 오피스텔 14층 1401호입니다. 용도는 오피스텔이며, 건물과 토지가 일괄 매각 대상입니다. 본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 8.36㎡ (약 2.53평)

* 토지 지분: 8.356㎡ (약 2.53평)

* 건물면적: 57.89㎡ (약 17.51평)

* 건물 지분: 57.89㎡ (약 17.51평)

* 전용면적: 57.89㎡ (약 17.51평)

1.3. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 203,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 14층 (해당 층: 14층)

* 준공 연도: 2017년 5월 10일 (등기부 기준)

* 건축물 표제부 상세:

* 연면적: 2,249.62㎡

* 대지면적: 252.7㎡

* 건축면적: 194.5㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 409-22에 위치하며, 주소는 인천광역시 부평구 주부토로56번길 18-3 (부평동)입니다. 주변 지역은 오피스텔 및 상업시설이 혼재된 도심 지역입니다.

2.2. 교통 여건

* 가장 가까운 지하철역은 인천 1호선 부평역이며, 도보 약 10분 거리에 위치합니다.

* 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인천 1호선 부평시장역 또한 인근에 위치하고 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 편의시설: 물건지에서 반경 1km 이내에 롯데백화점, 홈플러스, CGV, 다수의 병의원, 은행 등이 위치하여 생활 인프라가 매우 우수합니다. 아이즈빌 아울렛 및 CGV도 인근에 있습니다.

* 교육시설: 도보 거리 내에 부평서초등학교, 부평중학교, 인천외국어고등학교 등 다수의 초·중·고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

2.4. 혐오시설 유무

인천 부평구 지역 내 주요 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 본 물건 소재지인 부평동 409-22 인근에는 혐오시설이 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 과거 인천가족공원(부평공동묘지) 등이 있었으나 현재는 공원화 사업이 진행된 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-11-03, 권리금액: 195,000,000원)

* 채권 총액: 195,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이승민)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-06

* 확정일자: 2021-09-07

* 배당신고일자: 2023-10-13

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항이 있으나, 대항력이 없어 경매를 통해 소멸될 권리로 판단됩니다.

3.3. 등기부 요약 (주요 권리 내역)

* 갑1 (2017-05-15): 소유권보존 (양성진 외 1명)

* 갑2 (2017-06-08): 공유자전원지분전부이전 (김지연)

* 갑3 (2021-09-06): 소유권이전 (강호경, 매매)

* 을3 (2023-10-13): 주택임차권 (이승민, 195,000,000원) - 말소 예정 (주택도시보증공사 말소 동의 확약서 제출)

* 갑4 (2025-11-03): 강제경매 (주택도시보증공사, 195,000,000원) - 말소기준권리

3.4. 인수되는 권리 여부

본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들(주택임차권 등)은 매각으로 모두 소멸됩니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로, 임차인과 관련된 보증금 195,000,000원은 인수되지 않습니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 부평동 일대는 부평역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 백화점, 대형마트, 영화관 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 주거 시설의 수요가 꾸준한 곳입니다.

4.2. 최근 시세 동향 (매매, 임대)

* 매매 시세: 제공된 JSON 정보에 따르면 2025년 11월 11일, 동일한 건물(그랑빌) 및 면적(57.89㎡)의 오피스텔이 18,400만원 (1억 8,400만원)에 거래되었습니다. 주변 오피스텔 시세는 구축의 경우 1억 7천만원대부터 시작하며, 신축 오피스텔은 2억 2천만원 이상으로 거래되는 것으로 파악됩니다. 그랑빌 오피스텔의 경우 전용 57.89㎡ 타입의 매매가가 최근 1억 8천만원대에서 2억원 초반대에서 형성되어 있다는 정보도 있습니다.

* 임대 시세: 전용 57.89㎡ 기준, 보증금 1,000만원에 월세 70만원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 쇼핑: 롯데백화점, 홈플러스, 아이즈빌 아울렛 등 대형 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

* 문화/여가: CGV 영화관이 인근에 위치해 있습니다.

* 의료: 다수의 병의원이 도보권 내에 위치하여 의료 서비스 이용이 용이합니다.

* 금융: 주요 은행들이 인근에 소재하고 있습니다.

5.2. 기타 생활 편의

부평역 일대는 다양한 먹거리, 카페, 상점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 반복적으로 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특정 조건이 있었음을 시사합니다. 그러나 을구 3번 주택임차권 등기가 말소 예정이며, 대항력이 없는 임차인으로 파악되어 경매 진행 시 인수되는 권리 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 해당 내용의 정확한 의미와 잠재적 영향을 추가적으로 확인할 필요는 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

* 경매 물건의 일반적인 리스크 (명도, 하자 등)는 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 지하철 1호선 부평역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 대형 쇼핑몰, 영화관, 병원, 학교 등 각종 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 투자 가치가 높습니다. 오피스텔로서의 실사용 및 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있는 물건입니다. 권리 분석상 인수되는 권리 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 관련 사항은 사전에 명확히 확인하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부평역 도보 약 10분 거리로 우수한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대형 상업시설, 병원, 학교 등이 인근에 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 권리들이 모두 소멸되며, 인수되는 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 우수한 임대 수익 기대: 부평역 일대의 높은 임대 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 상대적 저평가 가능성: 감정가(203,000,000원) 대비 최근 거래가(184,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 203,000,000원이며, 제공된 JSON 정보에 따르면 2025년 11월 11일 동일한 건물 내 전용 57.89㎡ 오피스텔이 18,400만원 (1억 8,400만원)에 거래된 이력이 있습니다. 또한, 본 건은 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이러한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 시세 및 감정가, 경매 물건의 특수성을 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 대략 185,000,000원에서 195,000,000원 사이로 예상됩니다. 보수적으로 접근한다면 최근 실거래가에 약간의 프리미엄을 더한 188,000,000원 선을 고려해 볼 수 있으며, 적극적으로 입찰에 참여한다면 193,000,000원까지도 고려해볼 수 있습니다.

투자 목적, 자금 계획, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.