나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6018 [1] 부산광역시 남구 문현동 641-2 주건축물제1동 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 서측 인근에 위치하는 성신탑빌 3층 304호로 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 부산도시철도 2호선 "문현역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2016년 01월 19일 준공되었으며 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층건 내 제3층 제304호로 외벽 : 치장석 붙임 및 드라이피트 등 마감임. 창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음. (정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로는 전포대로이며 남측 폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 광로2류(폭 50m~70m)(접합) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 125m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

공부상 주건축물제1동이나 현황은 "성신탑빌"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타참고사항 : "Ⅲ. 감정평가방법. 3. 참고사항" 참고.

물건 비고

공부상 주건축물제1동이나 현황은 '성신탑빌'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경6018 (1)

물건종별: 오피스텔

소재지: 부산광역시 남구 문현동 641-2, 성신탑빌 3층 304호

감정가: 43,000,000원

준공일: 2016년 1월 19일

* 매각물건 현황

토지면적: 3.95㎡ (약 1.19평)

건물면적: 21.44㎡ (약 6.49평) - 전용면적

매각대상: 토지, 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

참고사항: 공부상 주건축물제1동이나 현황은 '성신탑빌'임.

2. 입지조건

2.

* 주변 환경

위치: 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변: 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 교통 여건

도로: 서측으로는 전포대로, 남측으로는 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하여 차량 통행이 용이합니다.

대중교통: 부산도시철도 2호선 "문현역" 및 버스정류소가 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지이용계획 및 규제

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 광로2류 (폭 50m~70m)로 지정되어 있습니다.

주요 규제: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역 (최고 150m), 상대보호구역 (성동초등학교, 문현여자중학교, 성동중학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

2.

* 등기부현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 2019년 7월 4일 접수된 초량새마을금고의 근저당 (채권최고액 24,000,000원)입니다.

등기부채권 총액: 51,550,000원입니다.

본 건 매각으로 인해 말소기준권리인 근저당 및 임의경매 개시 결정 등기 등은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 분석

임차인: 한국토지주택공사

전입일자: 2023년 2월 14일

확정일자: 2023년 1월 17일

보증금: 29,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

분석: 한국토지주택공사 임차인은 전입일보다 확정일자가 앞서지만, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 해당 보증금 29,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 금액으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 기재된 지상권은 해당 물건에 설정된 내역이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

2.

* 주변 업종 및 형성

본 건이 위치한 부산 남구 문현동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 문현여자중학교가 있어 배후 수요가 예상되며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 이용이 편리합니다.

* 시장 동향

최근 실거래가 정보를 보면, 본 건물(성신탑빌)의 동일 면적(21.44㎡) 오피스텔이 2026년 4월 4,800만원, 2026년 7월 4,700만원에 거래되었습니다 [cite: sales data from JSON]. 이는 본 건의 감정가 43,000,000원과 유사하거나 소폭 높은 수준으로, 시장 가치를 판단하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

5. 생활정보

2.

* 편의시설

교통: 부산도시철도 2호선 문현역 및 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다.

상업시설: 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설

인근에 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 해당 학교들은 토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설

주변 탐문 및 지도 검색 결과, 본 건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 전반적으로 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

* 내부 상태 미확인

감정평가 당시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부의 정확한 이용 상태 및 현황 파악이 이루어지지 못했습니다. 오피스텔이 주거용으로 이용 중인 것으로 추정되나, 정확한 내부 상태는 경매 응찰 전 반드시 직접 확인해야 합니다.

* 공부와의 차이

건축물대장상 주건축물제1동으로 표기되어 있으나, 실제로는 '성신탑빌'이라는 명칭으로 통용되고 있습니다. 이는 일반적으로 발생하는 사항이나, 계약 전 관련 사항을 명확히 인지할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획상 규제

일반상업지역, 방화지구, 광로2류, 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역 등 다수의 도시계획시설에 묶여 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인

명시된 임차인 외에 추가적인 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 부산 남구 문현동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 편의성이 높고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 요소를 가지고 있습니다. 최근 실거래가 수준이 감정가와 유사하거나 소폭 상회하는 점을 감안할 때, 시장 가치 대비 합리적인 접근이 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 미확인, 공부와의 차이, 도시계획상 규제 등의 잠재적 리스크는 반드시 고려해야 할 사항입니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

2.

* 역세권 입지: 부산도시철도 2호선 문현역을 도보로 이용 가능하여 뛰어난 대중교통 접근성을 제공합니다.

* 소형 면적의 수요: 21.44㎡의 전용면적은 1인 가구의 주거용 또는 소규모 사업체의 사무실로 활용하기에 적합하여 실수요 확보에 유리합니다.

* 실거래가 추이: 최근 실거래가 상승세를 볼 때, 향후 시세 상승 및 임대 수익률 증대 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 43,000,000원

* 최근 실거래가: 4,700만원 ~ 4,800만원 (2026년 4월, 7월) [cite: sales data from JSON]

* 인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인)

본 건은 대항력 없는 임차인으로 인해 인수할 보증금이 없으며, 감정가(2026년 10월 6일 기준) 및 최근 실거래가(2026년 4월, 7월)가 모두 최신 데이터로 활용 가능합니다. 최근 실거래가가 4,700만원에서 4,800만원 수준인 점과 감정가 4,300만원을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하되 시장 가치를 반영한 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

내부 상태 미확인 등의 리스크 요소를 감안하여, 감정가의 100%에서 105% 수준을 제안합니다.

제안 입찰가 범위: 43,000,000원 ~ 45,150,000원

최근 실거래가 수준을 고려하면, 4,700만원 이상에서 경쟁이 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.