나이스옥션 법원경매 안산 2025타경944 [1] 경기도 광명시 하안동 304 광명티아모아이티타워 10층1019호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 하안동 소재 "광명우체국" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지조건 무난함.

교통상황

본건 빌딩까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스노선정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상16층 건내 10층 1019호로서 외벽 : 석재붙임 및 페어그라스 마감 등 내벽 : 몰탈위 페이팅 및 인테리어 마감 창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

공장(지식산업센터)로서 폐문부재임(상호는 "도예공방 캣세라"로 조사됨.).

설비내역

급배수시설, 위생시설, 소방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 업무시설(사무소), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 15m 내외 및 북서측으로 약 8m 내외, 남측으로 노폭 약12m의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 소로2류 (폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-09-15)(보조간선도로)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025. 10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호),토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경944 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하나은행

* 소재지: 경기도 광명시 하안동 304 광명티아모아이티타워 10층1019호

1.2. 물건현황

* 용도: 지식산업센터 (공장, 업무시설, 근린생활시설)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 16층 건물 내 10층 1019호

* 전유부분: 건물 62.80㎡ (약 19.00평), 토지 10.55㎡ (약 3.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 사용 현황: 폐문부재, 상호 '도예공방 캣세라'로 조사됨.

1.3. 감정가및면적

* 감정가: 360,000,000원

* 토지 면적: 10.55㎡ (약 3.19평)

* 건물 면적: 62.80㎡ (약 19.00평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 경기도 광명시 하안동 소재 "광명우체국" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 입지조건이 무난합니다.

2.2. 교통상황

* 본건 빌딩까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북동측 약 15m, 북서측 약 8m, 남측 약 12m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 용도지역: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

* 기타: 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 속합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31. (국토교통부 제2025-1219호) 및 외국인 주택 취득 시 2025.8.26.~2026.8.25. (국토교통부 제2025-1058호)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2023-12-05 하나은행 근저당권 (366,000,000원)

* 그 외 말소 예정 권리: 소유권이전(신탁말소), 서울시산림조합 가압류(272,201,122원), 하나은행 임의경매(315,318,657원), 김유경 상가건물임차권.

* 등기부채권 총액: 639,701,122원

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김유경

* 보증금: 1,500,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2017-12-08

* 확정일자: 2024-02-06

* 배당신고일자: 2025-12-10

* 대항력: 있음

3.3. 권리인수여부

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 대항력 있는 임차인 김유경은 존재하나, 확정일자 및 배당신고일자가 말소기준권리보다 늦어 법원의 배당 절차를 통해 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 확인된 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변시설

* 광명우체국 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 인근에 버스정류장 등 대중교통 시설이 있어 접근성이 양호합니다.

4.2. 업종분석(지식산업센터)

* 해당 물건은 지식산업센터 내 호실로, 공장, 업무시설, 근린생활시설 등으로 활용 가능합니다.

* 주변 근린생활시설 및 업무시설과의 연계성을 통해 사업 운영 및 임대 수익 창출에 유리할 것으로 판단됩니다.

* 광명 티아모 IT타워는 지하 4층~지상 16층 규모로, 지식산업센터 363실, 업무시설 28실, 근린생활시설 67실로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설을 통해 일상생활 및 업무 편의를 누릴 수 있습니다.

* 광명티아모IT타워 자체적으로도 주차 대수 403대로 넉넉한 주차 공간과 휴게 공간, 피트니스 센터 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주거/업무환경

* 주변의 아파트 단지 및 주택가와 인접하여 직주근접 환경을 조성합니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 급배수, 위생, 소방, 승강기, 주차장 등 지식산업센터로서의 기본 설비를 갖추고 있습니다.

* 서울 금천구와 인접해 있으며, 서울 지하철 7호선 철산역 및 1호선 독산역을 통해 강남, 용산, 시청 등 서울 주요 도심 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력있는임차인

* 임차인 김유경은 대항력이 있으나, 앞서 언급한 바와 같이 보증금은 법원 배당을 통해 전액 회수될 것으로 예상되어 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

* 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 본건 임차인의 보증금 및 차임은 확인되었으므로, 임대관계 미상에 따른 위험은 제한적입니다.

6.2. 유동화물건

* 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 자산유동화증권(ABS) 발행과 관련된 복잡한 절차나 구조가 있을 수 있습니다. 매각 절차 및 권리 관계에 대한 면밀한 이해가 필요합니다.

6.3. 토지거래허가구역

* 해당 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 지정 기간은 2025.10.20.~2026.12.31.이며, 외국인 주택 취득 시에는 2025.8.26.~2026.8.25. 기간 내 허가가 필요합니다.

* 본 경매 절차상에서는 일반적으로 허가가 필요 없으나, 향후 매수자의 이용 목적에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

* 본건은 경기도 광명시 하안동에 위치한 광명 티아모 IT타워 내 지식산업센터로, 전용면적 62.80㎡(약 19평) 규모의 수익형 부동산입니다.

* 일반상업지역에 속하며, 우수한 교통망과 주변 상권 및 생활 인프라 접근성이 좋아 사업 운영 및 임대 수익 창출에 유리한 입지입니다.

* 등기부상 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 법원 배당을 통해 보증금 처리가 예상되어 낙찰자의 권리 인수 부담은 없습니다.

* 유동화 물건 및 토지거래허가구역 지정 등의 특이사항이 있으나, 권리 분석상 명확한 위험 요소는 제한적인 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 안정적인 입지: 광명시 하안동, 교통 및 생활 편의시설 접근성 우수.

* 수익형 부동산: 지식산업센터로서 임대 수익 및 향후 시세 차익 기대 가능.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 최소화.

* 풍부한 주차 공간: 403대의 넉넉한 주차 공간은 입주사와 방문객에게 큰 장점입니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 360,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 해당 물건의 현황(공실 가능성, 임차인 명도 절차 등), 유동화 물건의 특성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 반드시 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 일반적으로 감정가의 80%~120% 수준에서 결정되나, 본건의 유동화 물건 및 대항력 있는 임차인 존재 등을 감안하여 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.