나이스옥션 법원경매 부산 2025타경4502 [1] 부산광역시 동래구 사직동 155-70 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 '여고초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제3종일반주거지역(2023-06-21)(사직2 재개발), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2023-06-21)<도시 및 주거환경정비법>

제시목록 외의 물건

ㄱ)블록조 슬래브 및 판넬지붕 단층, 창고 및 현관(약 4.4㎡) ㄴ)블록조 슬래브지붕 단층, 창고(약 0.7㎡)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 후첨 '건물 감정평가요항표' 참조 2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2)블록및벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 건물 (사용승인일자:1977.08.25, 증축일자:1988.09.24))로서, 외 벽 : 치장타일 및 몰탈위페인팅 마감 등. 내 벽 : 내부인테리어 및 벽지도배 마감 등. 바 닥 : 타일깔기 마감 등. 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

1층 : 다가구주택(2가구), 2층 : 다가구주택(1가구)로 이용중임.

설비내역

건물 내 제반 위생설비 및 전기설비, 바닥난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 소유자 이현우에 의하면 1층은 임차인들이 점유하고, 2층은 소유자가 창고처럼 사용하고 있다고 함(현황조사서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경4502 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 사직동 155-70

용도: 단독주택 (현재는 다가구주택으로 이용)

감정가: 414,620,020원

토지면적: 116.50㎡ (약 35.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 112.36㎡ (약 34.00평)

건물 제시외면적: 5.10㎡ (약 1.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 '여고초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리함.

* 인접 도로상태: 본건은 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역(사직2 재개발), 정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 높음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (2021-11-10)

* 등기부채권 총액: 275,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 상 별도 기재 사항 없음)

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* * 안양병: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-05-08, 대항력 없음.

* * 이경자, 이태훈: 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2023-02-16, 확정일자 2023-02-16, 배당신고일자 2025-11-26, 대항력 없음.

* * 이재훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-01-17, 대항력 없음.

* 주의사항: 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 본건은 단독주택과 공동주택이 혼재된 주택지대로서, 다양한 근린생활시설과 함께 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 지역 특성: 본건이 위치한 사직동은 부산의 대표적인 주거 지역으로, 특히 사직2 재개발구역 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 대규모 개발을 통한 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 이용 상태: 현재 건물은 1층(2가구), 2층(1가구)으로 총 3가구의 다가구주택으로 이용 중입니다.

* 주변 시설: '여고초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 시내버스 정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 1977년 건축물로 건물 연면적(112.36㎡) 대비 상당한 노후화가 진행되었습니다.

* 재개발/정비구역 사업 진행 불확실성: 재개발 및 정비구역으로 지정되어 있으나, 사업 추진 일정 및 완료 시점은 유동적일 수 있습니다. (※ 사직2구역의 경우, 오랜 기간 사업 지연 및 시공사 변경 등 복잡한 이력이 검색됨.)

* 제시외 건물 포함: 약 5.10㎡의 제시외 건물(창고, 현관 등)이 매각 대상에 포함되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적(약 35평)과 함께 재개발 및 정비구역으로 지정된 입지적 장점을 가지고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 1977년 건축된 건물은 상당한 노후도를 보이고 있어, 재개발 사업의 진행 방향과 시기를 면밀히 분석할 필요가 있습니다. 재개발 사업 진행 시 기존 건물의 철거 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있으며, 사업 지연 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발/정비 구역 내 토지 가치: 사직2 재개발구역의 일원으로, 향후 신축 아파트 단지 등으로 재탄생 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 확실한 권리 관계: 임차인들의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적고, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 넓은 토지 면적: 약 35평의 토지 면적은 개발 시 충분한 가치를 지닐 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 414,620,020원 (약 41,462만원)

* 분석:

주변 유사 부동산 실거래가와 본건의 재개발 구역 내 입지, 넓은 토지 면적 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가는 현 시세 및 미래 가치를 반영한 수준으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후도를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다. 사직2 재개발 구역은 오랜 기간 사업 지연 이력이 있었으나, 최근 삼성물산이 시공사로 선정되는 등 사업 추진에 진전이 있는 것으로 파악됩니다. 이러한 점들을 고려할 때, 경쟁 입찰이 예상됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 38,000만원 ~ 43,000만원

* 제시된 정보에 기반한 하나의 예상 입찰가는 40,000만원 정도로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.