나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22918 [1] 부산광역시 동구 초량동 1145-9 신화하니엘 더시티 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 '경남여자중학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 부산지하철 1호선 '초량역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상21층건 내 9층 905호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재타일붙임 등, 창호 : 샤시창호 등 임. -내부는 폐문부재 등으로 조사하지 못함,

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비가 구비되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 본건 오피스텔의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2025-08-13)(2025-08-13, 건축제한 완화), 시가지경관지구(부고제2025-320호(2025-08-13) 시가지경관지구, 건축제한 완화), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 170m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(경남여자중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(부산국제영화고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 신청채권자 주택도시보증공사는 임대차보증금반환채권을 배당에서 전액 변제 받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기(2023년9월18일 제114595호)를 말소하는 것에 동의함 [2026.05.11.자 제출한 서면 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22918 (1)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 1145-9 신화하니엘 더시티 9층905호

건물명: 신화하니엘 더시티

용도: 오피스텔

건축년도: 2016년

총 층수: 21층

본건 위치: 9층

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

감정가: 154,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

토지 지분: 6.5748㎡ (약 1.99평)

건물 전용 면적: 49.13㎡ (약 14.86평)

건물 지분: 49.1285㎡ (약 14.86평)

1.3. 채권자

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 '경남여자중학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

부산지하철 1호선 '초량역'이 도보 약 3분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다. 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 생활편의시설

초량역 인근에 다양한 상가와 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 탑마트 초량점이 도보 약 15분 거리에 위치해 있습니다.

2.4. 교육 및 문화시설

인근에 경남여자중학교, 부산국제영화고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 또한, 168계단 문화관광테마거리, 초량 이바구길 등 지역 문화 시설 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 부산지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025타경22918)이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 등기부채권 총액은 201,562,411원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤지섭

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-06

확정일자: 2021-08-04

배당신고일자: 2023-09-18

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 (2023.09.18. 제114595호)

3.3. 권리 인수 여부

상기 임차인 윤지섭은 전입일자(2021-09-06)보다 말소기준권리(2025-10-30, 등기부상 강제경매개시결정일)가 늦어 대항력이 없습니다. 또한, 주택임차권 등기는 말소 예정이며, 채권자인 주택도시보증공사는 보증금 반환채권을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약상 소유권이전, 신탁등기말소, 주택임차권, 강제경매 등의 권리 내역이 확인됩니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 초량동 일대는 부산의 역사적인 지역과 현대적인 주거 및 상업 시설이 공존하는 복합적인 상권입니다. 부산역과 인접하여 유동인구가 많고, 다양한 편의시설과 문화 시설이 발달해 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주변에 상가, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의성은 우수합니다.

4.3. 혐오시설 및 환경

주변 환경 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일본 총영사관이 인근에 위치하고 있어 집회나 시위가 간헐적으로 발생할 수 있으나, 이는 주거 환경에 직접적인 부정적 영향을 미친다고 보기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

건물은 철근콘크리트구조의 오피스텔로, 2016년에 준공되었습니다. 내부 조사가 이루어지지 않아 정확한 상태 확인은 어렵지만, 일반적인 오피스텔의 편의시설(전기, 승강기, 위생, 급배수, 난방 설비 등)은 갖추어진 것으로 추정됩니다.

5.2. 주변 시설

부산지하철 1호선 초량역이 매우 가까워 부산 시내 어디든 이동이 편리하며, 주변으로 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인

현장 조사가 폐문부재로 인해 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태, 마감재, 설비 등에 대한 점검이 필요하며, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 명도

임차인 윤지섭은 대항력이 없어 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 예상되나, 보증금 1억 9천만원에 대한 채권의 일부라도 회수하고자 하는 임차인과의 원만한 협의 또는 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. HUG 관련 조건

HUG 인수조건 변경 관련하여, 신청채권자 주택도시보증공사가 임차권등기 말소에 동의한 것은 긍정적인 부분이나, HUG와의 계약 조건 변경에 대한 상세 내용을 추가적으로 확인하여 잠재적 위험 요소를 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산지하철 1호선 초량역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 감정가는 1억 5천 4백만원이며, 최근 실거래가 또한 유사한 수준을 보이고 있습니다. 권리분석상 인수할 권리는 없으며, 임차인 보증금 부담도 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 임차인 명도 절차에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 오피스텔

부산지하철 1호선 초량역 인근에 위치하여 출퇴근이 용이하며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 소형 면적

전용면적 약 14.86평의 소형 오피스텔로, 1~2인 가구 또는 소규모 사업장으로의 임대가 용이합니다.

8.3. 권리관계 단순화

인수할 권리 및 임차인 보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 권리관계 정리가 비교적 수월할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 154,000,000원입니다. 최근 유사 면적(약 49.24㎡)의 거래 사례는 2025년 11월에 15,000,000원 (12층) 및 15,500,000원 (18층)으로 확인됩니다. 2026년 4월에는 약간 더 넓은 면적(55.09㎡)이 16,100,000원 (7층)에 거래되었습니다.

감정가가 최근 실거래가 수준과 비슷하게 책정되어 있으며, 권리 분석상 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 아래로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 내부 상태 미확인, 임차인 명도 리스크, 시장 상황 변동 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서 80~90%의 낙찰가율을 적용할 경우, 123,200,000원 ~ 138,600,000원 범위에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

최근 실거래가 추이와 감정가, 그리고 제반 리스크를 종합적으로 고려하여, 125,000,000원 ~ 138,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.