나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22142 [1] 경상남도 거제시 장평동 753-3 거제장평코아루아파트 105동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "장평동주민센터" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 7층701호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

"아파트"로 이용 중입니다.

설비내역

공동 승강기설비, 소화전 설비, 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "아파트용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 북측, 동측 및 서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(새들유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동백유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경22142 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 753-3 거제장평코아루아파트 105동 7층701호

용도: 아파트

감정가: 167,000,000원

토지면적: 54.14㎡ (약 16.37평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한화생명보험주식회사

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "장평동주민센터" 서측 인근에 위치하는 구분건물입니다.

주위는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 7층 701호입니다.

외벽은 콘크리트 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창호입니다.

1.2. 4. 이용상태

"아파트"로 이용 중입니다.

1.2. 5. 설비내역

공동 승강기 설비, 소화전 설비, 제반 급배수 설비, 위생 설비 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 6. 토지 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "아파트용 건부지"로 이용 중입니다.

1.2. 7. 인접 도로상태

대지권의 목적인 토지의 북측, 동측 및 서측으로 포장도로가 소재합니다.

1.2. 8. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건축행위 등 지구단위계획상 추가 제한사항은 도시계획과 확인 요)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 지역에 해당합니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역(새들유치원, 동백유치원 등)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

을7 근저당권 (접수일자: 2019-02-13, 권리자: 한화생명보험주식회사, 권리금액: 193,200,000원)이 말소기준권리입니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (지상권개요: 라는 표기만 있으나 구체적인 내용 없음)

1.3. 3. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 권리(갑2, 갑4, 갑5, 을7, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11 등)는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상입니다.

1.3. 5. 채권 총액

등기부채권 총액: 314,717,692원

1.3. 6. 주의사항

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계는 미상입니다.

본건은 현장 조사 시 폐문·부재 등으로 인해 내부 조사가 불가능하여, 공부상 정보 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태를 종합 참작하여 감정평가되었습니다.

경매 진행 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시설

본건이 소재한 거제시 장평동 일대는 주거 단지와 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

주변에 학교, 공원, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로는 적합합니다.

현재까지 확인된 바로는, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 아파트 정보

아파트명: 거제장평코아루아파트

주소: 경상남도 거제시 장평동 753-3

사용승인일: 2008년 2월 18일

단지 구성: 총 7개동, 390세대

건축 규모: 최고 15층, 최저 1층

건물구조: 철근콘크리트구조

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

주차: 총 486대 (지하 219대, 지상 267대)

전기차 충전기: 지하 10대

1.5. 2. 면적 정보

전용면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

분양면적: (제공된 JSON 정보에 따르면, 유사 면적의 거래는 84.9788㎡로 기록되어 있습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 내부 조사 미실시

현장 방문 시 폐문 및 부재로 인해 내부 상태 확인이 불가했습니다. 공부상 정보 및 외부 관찰, 유사 물건 상태를 바탕으로 감정평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 전 반드시 내부 확인이 필요합니다.

1.6. 2. 임대차 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

1.6. 3. 토지 이용 제한

토지 이용계획상 일부 제한 사항(소로3류 저촉, 상대보호구역 등)이 존재하므로, 건축 행위 등 특정 용도 활용 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 거제장평코아루아파트 105동 7층 701호(전용 84.98㎡)입니다.

단지 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호하고 교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 내부 조사가 이루어지지 않아 실제 점유 상태 및 물건의 정확한 현황 파악이 필요합니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(84.9788㎡)의 3층이 2026년 4월 13억 6천만원에 거래되었습니다. 감정가는 16억 7천만원으로, 시세 및 물건의 잠재적 리스크를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 안정적인 주거 입지

거제시 장평동은 지역 내에서 비교적 잘 갖춰진 주거 지역으로, 생활 인프라가 풍부합니다.

1.8. 2. 명확한 권리관계 (예상)

말소기준권리 이후의 각종 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 인수할 부담이 적을 것으로 판단됩니다. (단, 임대차 관계 확인 필수)

1.8. 3. 시세 대비 저가 매수 기회

내부 미확인 및 임대차 관계 미상 등의 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 4월 18일, 84.9788㎡, 3층 거래가 13,600만원.

* 2026년 4월 16일, 123.5314㎡, 13층 거래가 17,800만원.

* 2026년 4월 20일, 123.5314㎡, 13층 거래가 18,500만원.

본건은 전용면적 84.98㎡, 7층입니다.

유사 면적(84.9788㎡)의 3층 거래가가 13,600만원임을 고려할 때, 7층이라는 가치를 반영하여 이보다 높은 가격을 예상할 수 있습니다.

하지만 내부 미확인, 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

감정가 167,000,000원을 기준으로, 리스크 감안 시 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

동일 면적 3층 실거래가(13,600만원)에 7층 가치를 일부 가산하더라도, 안전 마진 확보를 위해 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

종합적으로, 예상 입찰가는 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.