나이스옥션 법원경매 마산 2025타경333 [1] 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재 '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(1~15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로서, (사용승인일 : 2022.10.12) 외 벽 : 대리석 붙임, 드라이비트 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

일련번호(1~15) : 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, E/V설비, 기계식주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-01-15), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

-현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경333 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 2층201호

용도: 오피스텔

감정가: 135,000,000원

토지면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

토지지분: 22.351㎡ (약 6.76평)

건물면적: 48.67㎡ (약 14.72평)

건물지분: 48.67㎡ (약 14.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOO

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 현황 공실 상태임

특수물건정보: 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 함안군 칠서면에 소재하며, '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정 역시 보통입니다. 본건 건물은 동측으로 폭 6~7미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지에 해당합니다. 칠서일반산업단지가 인근에 위치하며, 도로망 확충 및 기반시설 개선 사업이 진행 중인 점은 긍정적이나, 일부 언론 보도에 따르면 칠서산업단지 내 납 제련 업체 등에서 대기오염물질 발생량을 축소 신고하는 등 환경 관련 문제가 제기된 바 있습니다. 또한, 폐기물처리시설 설치 관련 환경영향평가에 대한 주민 반대와 우려가 있는 것으로 나타났습니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 소유권보존 등기는 2023년 4월 19일에 주식회사 우송개발 명의로 이루어졌습니다. 동일자로 죽변수산업협동조합의 근저당권(말소기준권리)이 설정되었으며, 이후 울진죽변수산업협동조합 명의의 임의경매 개시결정이 등기되었습니다. 등기부채권 총액은 약 1,497,600,000원입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현황 공실 상태이며, 임대 관계는 미상입니다. 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 건축물 현황도 및 관련 공부, 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가되었으므로, 응찰 시 본건 내부의 이용 상황 및 관리 상태 등에 대한 재확인이 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 확인되지 않은 임차인이 있다면 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 함안군 칠서면은 일반산업단지가 조성되어 있어 관련 기업체 및 근로자들을 배후로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 그러나 최근 보도에 따르면 칠서일반산업단지는 40년 이상 노후화되어 기반시설 개선 및 고부가가치 산업 유치가 필요한 상황이며, 산단 재생사업이 추진될 예정입니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 오피스텔의 경우 주변 산업단지 근로자나 관련 업종 종사자의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 함안군 전반의 부동산 시장은 아파트 평균 매매가가 경상남도 내에서 중간 수준을 보이며, 지역별 편차가 존재합니다. 칠서면 인근의 '칠서에이스'와 같은 소형 오피스텔의 거래 사례가 일부 확인되나, 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 시세 자료는 제한적입니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 사용승인일은 2022년 10월 12일입니다. 건물의 외벽은 대리석 붙임 및 드라이비트 마감 등이며, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다. 본건은 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태로, 명도 및 임대차 관련 불확실성이 있을 수 있습니다.

* 감정평가 시 내부 확인이 곤란하여 통상적인 상태를 가정하였으므로, 실제 내부 상태 및 관리 상태가 상이할 수 있으며, 이에 따른 수리비 발생 가능성이 있습니다.

* 칠서일반산업단지 인근의 환경 관련 이슈(대기오염물질 관리 부실, 폐기물처리시설 논란 등)는 향후 지역 이미지 및 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공동담보 및 별도등기 관련 사항은 권리 관계를 더욱 복잡하게 만들 수 있으므로, 등기사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 업종 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2022년 사용승인)인 오피스텔로, 칠서일반산업단지 인근에 위치하여 임대 수요가 존재할 가능성이 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 감정평가 과정에서의 내부 확인 한계, 그리고 산업단지 주변의 환경 문제 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 산단 재생사업 추진 예정은 장기적으로 지역 환경 개선에 기여할 수 있으나, 단기적인 불확실성을 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 사용승인)로 비교적 양호한 상태의 건물 자산입니다.

* 칠서일반산업단지 인근에 위치하여 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보에 용이합니다.

* 현재 감정가는 1억 3,500만원이며, 현황 공실임을 고려하여 적절한 낙찰가 산정이 가능하다면 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 135,000,000원입니다. 현재 공실 상태이며, 주변 오피스텔 시세에 대한 구체적인 정보가 제한적입니다. 유사한 소형 오피스텔의 경우, 함안군 칠서면 일대에서 보증금 1,000만원, 월세 100만원 수준의 공장 임대 사례가 있으나, 이는 오피스텔과 직접적인 비교는 어렵습니다. 또한, KB부동산 시세에 따르면 함안군 전체 아파트 평균 매매가는 1억 5,231만원 수준으로, 지역 내 부동산 가치를 가늠하는 참고 자료가 될 수 있습니다.

현재 물건의 감정가가 1억 3,500만원임을 고려하고, 공실 및 주변 환경 요소를 감안할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 94,500,000원 ~ 108,000,000원

(본 예상 입찰가는 현재 시점의 제한적인 정보를 바탕으로 산출되었으며, 실제 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.