나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42857 [1] 경기도 평택시 신장동 187-1 오르빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 "목천고가교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 연립주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브 지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재붙임 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 급배수 및 위생설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 126,000,000원, 전입일자 2022.11.21., 확정일자 2022.10.31.)가 있으나, 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 서울보증보험 주식회사의 2026.2.2.자 대항력 포기 확약서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 평택지원 2025타경42857 (1) 사건으로 진행되는 경기도 평택시 신장동 187-1번지 소재 오르빌 3층 302호 다세대주택입니다.

감정평가액은 103,000,000원이며, 토지 지분 면적은 23.35㎡ (약 7.06평)이고 건물 면적은 35.10㎡ (약 10.62평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 서울보증보험 주식회사입니다.

건축물대장상 준공일은 2018년 10월 15일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 신장동에 위치하며, "목천고가교" 남동측 인근 지역입니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 연립주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물은 서측으로 약 6m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정등기 (2025타경42857)입니다.

등기부등본 상 소유권보존 등기(2018.10.24) 및 소유권이전 등기(2020.07.08) 내역이 확인됩니다.

을구 3번에는 주택임차권 등기(임대차보증금 126,000,000원, 전입일자 2022.11.21., 확정일자 2022.10.31.)가 존재합니다.

이는 통상적으로 매수인에게 대항력이 있는 권리일 수 있으나, 서울보증보험 주식회사가 2026.2.2.자로 제출한 대항력 포기 확약서가 존재합니다.

이 확약서에 따르면, 임차인은 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(을구 3번 임차권 포함)는 소멸되며, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변으로는 다양한 주거 형태의 건물들이 입지하고 있습니다.

인근의 최근 실거래 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일, 41.67㎡ (약 12.6평) 규모의 다세대주택이 60,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 1991년)

* 2026년 7월 5일, 50.18㎡ (약 15.2평) 규모의 다세대주택이 130,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2016년)

* 2026년 7월 3일, 59.95㎡ (약 18.1평) 규모의 다세대주택이 10,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 1992년, 해당 거래는 저층 또는 지하층 거래로 추정되며, 시세와 큰 차이가 있습니다.)

본건의 전용면적은 35.10㎡ (약 10.6평)으로, 비교적 최신 건물(2018년 준공)에 해당합니다.

최근 실거래가 중 2016년 준공된 50.18㎡ 주택이 1억 3천만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 가치를 평가할 수 있습니다.

건축 연도가 유사하거나 더 최신인 건물들의 거래 가격이 높게 형성되는 경향을 보입니다.

감정가 1억 3백만원은 주변 시세와 비교했을 때 적정하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

주변 환경에 대한 정보로는 '목천고가교' 인근이라는 점, 교통 여건이 보통 수준이라는 점 외에 특이사항은 없습니다.

제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 소재한다는 내용은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 제3층에 위치한 다세대주택으로, 2018년에 준공되어 비교적 신축급에 해당합니다.

건물 내에는 승강기 설비와 기본적인 급배수 및 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에는 다양한 형태의 주거용 건물들이 밀집해 있습니다.

차량 접근 및 대중교통 이용이 가능한 수준의 교통 여건을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크였던 선순위 임차인의 대항력은 서울보증보험 주식회사의 포기 확약서 제출로 해소되었습니다. 따라서 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없습니다.

토지이용계획 상 본건은 제1종일반주거지역에 속하며, 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 포함되어 있습니다. 이는 군사 활동으로 인한 소음이나 기타 영향을 받을 수 있음을 의미합니다.

외국인이 주택 취득 시 토지거래계약 허가를 받아야 하는 구역(2026.8.25까지)에 해당하지만, 이는 외국인 매수인에게만 적용되는 사항입니다.

건물 임대 관계는 미상이나, 권리분석상 인수되는 임차권은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 2018년식 다세대주택으로, 권리 관계가 매우 명확한 강제경매 물건입니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 채무를 매수인이 인수하지 않아도 되는 점이 가장 큰 장점입니다. 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기 확약서 덕분에 권리상 안전성이 확보되었습니다.

건물 상태는 비교적 양호하며, 입지 또한 일반적인 주거 지역으로서의 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함된 점은 유의해야 할 부분입니다.

감정가 1억 3백만원 대비 최근 유사 면적 거래 사례를 고려하면, 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 인수되는 권리가 없음.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 미반환 위험이 포기 확약서로 해소됨.

* 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하는 건물임.

* 평택시는 지속적인 개발 및 교통망 확충이 예상되는 지역으로 장기적인 가치 상승 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 103,000,000원

인수 보증금: 0원 (포기 확약서로 인한 소멸)

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 50.18㎡의 신축급 다세대주택이 1억 3천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 35.10㎡로 약 10.6평이며, 이 거래 사례의 평당가(약 258만원)를 적용하면 약 9,058만원의 가치를 추정할 수 있습니다.

반면, 41.67㎡의 오래된 건물(1991년식)이 6천만원에 거래된 사례의 평당가(약 144만원)를 적용하면 약 5,054만원의 가치가 도출됩니다. 이는 본건의 건축 연도를 고려할 때 다소 낮게 평가된 수치입니다.

따라서, 본건의 건축 연도(2018년), 권리관계의 명확성, 입지 조건을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

최근 실거래가 중 비교적 높은 시세를 반영하고, 감정가(1억 3백만원)와 인수 부담이 없다는 점을 감안하면, 90,000,000원에서 100,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 전에 반드시 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기 확약서 내용을 다시 한번 확인하고, 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

최종 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.