나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31985 [1] 대구광역시 달서구 월성동 270 월성센트로파크 406동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 월성동 소재 "감천초등학교" 남측 인근에 위치하는 "월성센트 로파크 제406동 제4층 제401호" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트, 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제4층 제406호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 바닥: 내장 바닥재, 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

"아파트"로 이용 중입니다.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있습니 다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 다각형 토지이며, "아파트 부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 4차선 포장도로, 북측 및 동측으로 2차선 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경31985 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달서구 월성동 270 월성센트로파크 406동 4층 401호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

아파트명: 월성센트로파크

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 148,000,000원

토지면적: 41.70㎡ (약 12.61평)

건물면적 (전용면적): 58.46㎡ (약 17.68평)

건물면적 (분양면적): 제공되지 않음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 월성동 소재 "감천초등학교" 남측 인근에 위치한 "월성센트로파크 제406동 제4층 제401호"입니다.

주변은 아파트 단지, 근린상가, 학교 등이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통 상황

인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 서측으로 4차선 포장도로, 북측 및 동측으로 2차선 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설 분석

초등학교(감천초등학교)가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 아파트 단지와 근린상가가 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 한국주택금융공사의 근저당권 (접수일자: 2021-06-25) 입니다.

3.2. 등기부 요약

초기 소유권 이전 (1992-05-22)

한국주택금융공사 근저당권 (2021-06-25, 364,000,000원, 말소기준권리)

최용석 외 2명 소유권 이전 (2025-09-19, 상속)

한국주택금융공사 임의경매 개시 (2025-10-28, 70,121,509원)

등기부채권 총액: 364,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 명시된 인수되는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 4층에 위치합니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장 바닥재, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

현재 "아파트"로 이용 중입니다.

4.2. 설비 내역

급배수 및 위생 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 아파트 단지 정보

단지명: 월성센트로파크

총 동수: 17동

총 세대수: 1,840세대

건축 연도: 1992년 3월 26일 사용승인

최고 층수: 15층

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

4.4. 주차 시설

총 주차 대수: 615대 (지상 5대, 지하 22대)

전기차 충전기: 지상 12대

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대차 미상 정보

임대 관계가 미상으로 되어 있어, 점유자 확인 및 명도 절차에 있어 주의가 필요합니다. 다만, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

5.2. 건물 연식

1992년에 건축되어 건물 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.3. 기타

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 상세 내용상 해당 사항은 없는 것으로 보입니다.

6. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 월성동에 위치한 구축 아파트입니다. 초등학교가 인접해 있고, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리상 특별한 인수 부담은 없으나, 임대 관계가 미상인 점과 건물 연식을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 감정가는 1억 4천 8백만 원이나, 최근 동일 면적의 매매 사례가 1억 5백만 원으로 파악되어 시세와의 차이가 존재합니다.

7. 투자 포인트

* 실거주 목적: 초등학교 인접, 주거 편의시설 근접으로 실거주 적합도가 높습니다.

* 재건축/리모델링 잠재력: 노후 아파트 단지이므로 향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 실제 시장가와의 괴리가 존재하여, 경쟁 입찰에서 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건 감정가는 148,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 동일 면적(58.46㎡)의 최근 매매가는 105,000,000원으로 확인되었습니다.

다른 면적의 매매 사례들을 고려할 때, 본 건물의 현재 시장 가치는 대략 105,000,000원에서 128,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가와 시장 실거래가 간의 차이를 고려하여, 경쟁 상황 및 향후 시세 상승 가능성을 감안했을 때, 보수적으로 125,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 130,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.