나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31983 [1] 경상북도 고령군 개진면 오사리 산102-13 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라감정 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 (1), (2) 경상북도 고령군 개진면 오사리 소재 "오사2리마을회관" 북서측 원거리에 위치하며, 부근 일 대는 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (3) 경상북도 고령군 개진면 직리 소재 "직1리마을회관" 북동측 원거리에 위치하며, 부근 일대는 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (4) 경상북도 고령군 쌍림면 용리 소재 "용소못" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택 , 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (5), (6) 경상북도 성주군 가천면 동원리 소재 "동원1리복지회관" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대 는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (7), (8) 경상북도 성주군 금수강산면 영천리 소재 "영천리회관" 북서측 원거리에 위치하며, 부근 일 대는 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호 (1), (2) 본건 및 본건 인근까지 개설된 임도 등을 통해 접근가능하며, 취락과의 거리 등 제반 교통 사정은 다소 불편시됨. 기호 (3) 본건까지 차량 접근 불가능하며, 도보 이동 등도 상당히 곤란하며, 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 불편시됨. 기호 (4) 본건 인근까지 차량 접근 가능하나, 임도의 개설상태 등 제반 교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (5) 본건까지 일반 농기계 등 출입 가능하며 인근 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 보통시됨. 기호 (6) 본건까지 농기계 등 접근 불가능하며, 인근 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 보통시됨. 기호 (7), (8) 본건 인근까지 개설된 임도 등을 통해 접근가능하며, 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 다 소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 남동측 하향 완경사 지대내 세장형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (2) : 남동측 하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (3) : 북서측 하향 급경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (4) : 남측 하향 경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (5) : 북측 하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서 농경지로 이용중임. 기호 (6) : 북측 하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서 묵전(임지화상태)으로 이용중임. 기호 (7) : 남동측 하향 경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (8) : 남동측 하향 경사 지대내 세장형의 토지로서 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 (1) : 본건 북측으로 개설된 임도를 통해 접근가능함. 기호 (2) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (3) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (4) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (5) : 본건 북동측으로 폭 약 2.5미터 내외의 농로를 통해 접근가능함. 기호 (6) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (7) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (8) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1), (2) 농림지역 가축사육제한구역(1000m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산 지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 기호 (3) 농림지역 가축사육제한구역(1000m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사 육제한구역(500m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(UFM100)<산지 관리법>, 임업용산지(UFM110)<산지관리법>, 기호 (4) 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지 <산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지(UFM200)<산지관리법>, 기호 (5) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호 (6) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지, 기호 (7) 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 기호 (8) 농림지역 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 (4), 기호 (7), (8) 지상에 연고자 미상의 분묘가 소재하며, 본건 토지의 사용 수익이 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

기호 (6)의 공부상 지목은 "전"이나 현황 "묵전(임지화)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각, 입목포함평가
목록 2 지상 경계선상 송전선로 통과

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31983 (1)

소재지: 경상북도 고령군 개진면 오사리 산102-13

용도: 임야

토지면적: 3915.00㎡ (약 1184.3평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

감정가: 18,113,400원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

1.1. 입지조건

* 주위환경

기호 (1), (2)는 "오사2리마을회관" 북서측 원거리에 위치하며, 부근 일대가 임야 등으로 형성되어 있습니다. 기호 (3)은 "직1리마을회관" 북동측 원거리에 위치하며, 부근 일대가 임야 등으로 형성되어 있습니다. (제공된 정보는 여러 필지를 포함하나, 사건번호 2025타경31983 (1)에 해당하는 특정 필지에 대한 구체적인 주위환경은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 교통상황

기호 (1), (2)는 임도 등을 통해 접근 가능하나, 취락과의 거리를 고려할 때 다소 불편합니다. 기호 (3)은 차량 접근 및 도보 이동이 상당히 곤란하여 교통 사정이 매우 불편합니다. 기호 (4)는 인근까지 차량 접근은 가능하나 임도 상태 등으로 교통 사정이 다소 불편합니다. 기호 (5)는 농기계 출입이 가능하며 교통 사정은 보통입니다. 기호 (6)은 농기계 접근이 불가능하며 교통 사정이 보통입니다. 기호 (7), (8)은 임도 접근은 가능하나 취락과의 거리상 교통 사정이 다소 불편합니다.

* 인접 도로상태

기호 (1)은 북측 임도를 통해 접근 가능합니다. 기호 (2), (3), (4), (6), (7), (8)은 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근해야 합니다. 기호 (5)는 북동측 폭 약 2.5미터 내외의 농로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 농림지역, 계획관리지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등의 규제를 받습니다. 특히, 농림지역 및 가축사육제한구역, 보전산지 등은 토지 이용에 상당한 제약을 가합니다. (세부적인 용도지역 및 제한 내용은 각 기호별로 상이합니다.)

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

소유권은 황윤희에게 있으며, 다수의 근저당, 지상권, 압류, 임의경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리

을1 근저당 (접수일자: 2018-06-28, 권리자: 고령군산림조합)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리

등기부상 을1 근저당(고령군산림조합)이 말소기준권리이므로, 을1 근저당 및 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"로 기재되어 있으나, 등기부상 을2 지상권(고령군산림조합)은 말소 처리되어 있어 상충되는 부분이 있습니다. 또한, "공동담보", "분묘기지권" 등 특이사항 및 특수물건정보에 기재된 내용은 인수 여부 및 권리 관계를 면밀히 추가 확인해야 합니다. 특히 관습법상 성립하는 분묘기지권은 등기 없이도 효력이 인정되며 매각으로 소멸되지 않는 경우가 많습니다.

* 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 대항력이 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 사전 조사를 통해 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 농림지역 및 임야로 구성된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 주변 환경은 주로 임야와 농경지로 이루어져 있으며, 이는 상업적인 목적의 개발보다는 전원생활 또는 임업 관련 활동에 적합한 환경임을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

가까운 마을로는 오사2리 마을회관, 직1리 마을회관 등이 언급되며, 지역 내 주요 관광지로는 대가야박물관, 지산동 고분군, 대가야왕릉전시관, 우륵박물관, 개실마을 등이 있습니다. (도보 거리 접근성은 낮음)

* 편의시설

대규모 상업시설이나 병원 등의 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다. 생활 편의를 위해서는 차량을 이용한 시내 접근이 필요합니다.

* 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 해당 물건지 인근에 특정 "혐오시설"이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 고령군 관내에서 폐기물 처리 시설(매립장, 소각장) 관련 논의나 추진 사례가 간헐적으로 보도된 바 있어, 광역적인 지역 개발 계획이나 환경 관련 이슈를 주시할 필요는 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 지상에 연고자 미상의 분묘가 소재하며, 이는 분묘기지권으로 인한 사용 수익 제한 또는 명도 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지 위에 분묘를 설치하고 이를 수호 및 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 토지를 사용할 수 있는 권리로, 관습법상 인정되며 매각으로 소멸되지 않는 경우가 많습니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 보전산지, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축, 개발, 농업(일부) 등에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 보전산지는 산림자원 보호 및 공익적 기능을 위해 개발이 엄격히 제한됩니다.

* 접근성 및 맹지: 일부 필지의 경우 차량 접근이 어렵거나 맹지여서 활용도에 제약이 있습니다.

* 송전선로 통과: 목록 2 지상 경계선상 송전선로가 통과하는 것으로 확인되어, 토지 이용 및 향후 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (현재 인수 보증금 0원으로 파악되나, 임대관계 미상인 점을 고려해야 합니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 고령군에 위치한 임야로, 감정가 대비 넓은 면적을 가지고 있습니다. 그러나 농림지역, 보전산지, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용 규제가 적용되며, 일부 필지의 낮은 접근성과 맹지, 송전선로 통과 등의 물리적 제약이 존재합니다. 특히, 분묘기지권의 존재는 주요 리스크 요인으로, 이에 대한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다. 다수의 채무가 존재하나 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 가능성이 높습니다. 전반적으로 개발 가능성이 낮은 산지 형태를 띠고 있어, 투자 시에는 용도 제한, 분묘기지권 등 제반 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가 대비 면적이 넓고, 토지 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하지만, 실제 매각 물건은 토지 자체의 가치에 초점을 맞추고 있습니다. 이러한 조건은 시장 상황에 따라 저평가된 물건일 가능성을 내포합니다.

* 임업 및 친환경 관련 활용: 임야로서 산림 자원 개발, 조림, 친환경 관련 사업 부지 등으로 활용될 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 관련 법규 및 규제 준수 필수)

* 자연 친화적 환경: 주변이 산림으로 둘러싸여 있어, 전원생활, 주말 농장, 개인 휴양 시설 등 자연 친화적인 목적으로 활용을 고려해볼 수 있습니다. (단, 개발 가능 여부는 별도 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가가 18,113,400원으로 제시되어 있으며, 이는 토지 면적(3915㎡) 대비 다소 낮은 수준입니다. 그러나 분묘기지권, 맹지, 산지 관련 규제 등 여러 리스크 요인을 고려해야 합니다. 또한, 채권 총액(308,000,000원)이 감정가보다 훨씬 높아 경매 취하 가능성도 배제할 수 없습니다.

보수적으로 접근한다면, 감정가 수준에서 시작하되, 분묘기지권 처리 비용 및 향후 활용 가능성을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 시세, 경쟁자, 낙찰 이력, 개별 토지의 구체적인 활용 가치 및 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 명확한 산정은 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 이루어져야 하나, 현재 정보만으로는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.