나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31987 [1] 경상북도 성주군 선남면 명포리 507-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 성주군 선남면 명포리 소재 '명포보건진료소' 남측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 국유지(1261번지, 지목:구거)를 경유하여 노폭 약 6~7미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 후첨 '지적 및 건물개황도' 같이 제시외건물 ㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가 : 시멘트벽돌조 함석지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 장판지, 타일 등 마감, 창호: 새시창호등임.

이용상태

일련번호 가 : 주택으로 이용중임.

설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

일련번호 가 공부상 '슬레이트지붕' 이나, 실제 '함석지붕' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함
목록2 건물은 공부상 '슬레이트지붕'이나 현황은 '함석지붕'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31987 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 성주군 선남면 명포리 507-1

신주소: 경상북도 성주군 본성로 450 (선남면 명포리)

용도: 단독주택

감정가: 43,916,000원

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 222.00㎡ (약 67.16평)

토지지분: 222㎡

건물면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

건물지분: 39.6㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 40.20㎡ (약 12.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 시멘트벽돌조, 슬레이트지붕 (현황: 함석지붕)

건물 준공일: 1992년 11월 2일

1.4. 특이사항

일괄매각으로 제시외 건물(40.20㎡)이 포함되어 있습니다.

건물 공부상 지붕재는 '슬레이트'이나, 현황은 '함석지붕'으로 확인되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상북도 성주군 선남면 명포리에 위치하며, '명포보건진료소' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

물건 서측으로 국유지(1261번지, 지목: 구거)를 경유하여 노폭 약 6~7미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2024년 11월 7일 접수된 주식회사골든트리캐피탈대부의 근저당권 (채권액: 22,500,000원) 입니다.

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 32,319,291원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (임차인이 없거나, 보증금 전액이 변제되는 경우에 해당합니다.)

4. 상권분석

대상 물건은 농경지와 농가주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 명포보건진료소가 있으며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다. 대구와의 접근성을 고려할 때, 일부 수요는 인근 도시의 상권을 이용할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

명포보건진료소가 인근에 위치합니다. 다만, 대규모 편의시설보다는 지역 단위의 소규모 시설이 주를 이룰 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경

주변은 농경지와 임야, 농가 주택 등으로 이루어진 전원적인 환경입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 성주군 전체적으로는 과거 생활폐기물소각장 건립 관련 논의가 있었던 사례가 있어, 해당 지역의 토지이용계획(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등)을 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 현황과 공부상 내용 불일치: 건물 지붕재가 공부상 '슬레이트'이나 실제 '함석'으로 확인되어, 향후 재건축 또는 증축 시 관련 규정 확인 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 40.20㎡ 규모의 제시외 건물이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 해당 건물의 철거 또는 활용에 대한 계획 수립이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어, 특정 업종의 건축 및 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 성주군 선남면에 위치한 단독주택으로, 감정가는 43,916,000원입니다. 토지와 건물, 그리고 제시외 건물까지 일괄 매각 대상이며, 인수되는 권리 없이 모든 권리가 소멸되는 물건입니다. 농촌 지역의 주택으로서 조용하고 한적한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 다만, 지붕재의 현황과 공부상의 차이, 제시외 건물의 포함, 그리고 토지 이용 계획상의 제한 사항 등을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 4천만원대의 낮은 감정가로 시장 진입 장벽이 낮습니다.

* 일괄 매각: 토지, 건물, 제시외 건물까지 포함된 일괄 매각으로, 추가적인 부동산을 별도로 취득하는 부담이 적습니다.

* 전원생활 적합지: 한적한 농촌 지역에 위치하여 전원생활이나 주말 주택으로 활용 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 43,916,000원입니다. 주변 부동산 시세 분석 결과, 성주군 선남면 지역의 단독주택 및 전원주택 매물들은 면적, 상태, 입지에 따라 1억 원에서 3억 원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다.

예시로, 최근 성주군 선남면 지역에서 거래된 유사한 규모의 전원주택(토지 약 120평, 건물 약 19평, 2022년 준공)이 1억 8천만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2017년 준공된 토지 약 73.8평, 건물 약 38.7평의 전원주택 경매 물건의 3차 시작가가 1억 6,430만원이었던 사례도 있습니다.

본건은 감정가 43,916,000원으로, 주변 시세 대비 매우 낮은 편입니다. 다만, 건물 노후도(1992년 준공)와 지붕재의 현황과 공부상 차이, 제시외 건물의 존재, 그리고 토지이용계획상의 제한 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 이러한 요인들을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 경매 물건의 특성을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 150% 수준인 44,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경쟁 입찰 현황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.