나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3378 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 169 서재화진금봉타운 108동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 "서재중학교" 북측 인근에 위치하는 "서재화진금봉타운" 제 108동 제2층 제205호로서, 부근 일대는 아파트단지, 주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 간선도로가 위치하는 등 교통시설과의 거리 및 편의성 등으로 보아 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 2층 205호 단위세대로서, <사용승인일자 : 1996.12.13> - 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등. - 바닥 : 내장바닥재 및 타일 마감 등. - 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 공급설비 및 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서향 완경사지대 내 본건 토지는 계단식으로 조성된 사다리형 토지로서 , '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복4차선 및 북,동측 및 남측으로 왕복2차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06- 14)(서재초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대자연유치원)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(서재중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(서 재중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 12번 주택임차권등기[임대차보증금 150,000,000원(1차), 157,500,000원(2차), 전입일자 2020.10.8., 확정일자 2020.10.8.(1차), 2022.8.8.(2차)]있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 전세사기피해자 우선매수권 있음(전세사기피해자 임차인 우선매수권 행사를 1회로 제한).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경3378 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 169 서재화진금봉타운 108동 2층 205호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

1.2. 면적

토지면적: 37.37㎡ (약 11.3평)

토지지분: 37.3707㎡ (약 11.3평)

건물면적: 84.85㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.85㎡ (약 25.7평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 145,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 "서재중학교" 북측 인근에 위치하며, 아파트단지, 주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 및 간선도로가 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 서측으로는 왕복 4차선, 북측, 동측, 남측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

준주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 서재초등학교, 대자연유치원, 서재중학교 관련 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리 (임차권)

매수인에게 대항할 수 있는 을구 12번 주택임차권 등기가 존재합니다.

임차인: 망갈말남의 상속인 노형수 (이름은 노 으로 마스킹 처리)

임대차 보증금: 150,000,000원 (1차), 157,500,000원 (2차)

전입일자: 2020년 10월 8일

확정일자: 2020년 10월 8일 (1차), 2022년 8월 8일 (2차)

본 임차권은 선순위이며, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 기타 권리 및 특이사항

공유자 우선매수 신고가 있으며, 이는 입찰 과정에서 고려해야 할 요소입니다.

또한, 전세사기 피해자 우선매수권이 있으나, 1회로 행사 횟수가 제한됩니다.

말소기준권리는 갑12번 강제경매 개시결정 등기입니다.

집합건물 등기부상 소유권 이전 내역이 다수 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활 편의 시설

본건 주변으로는 아파트단지와 주택 밀집 지역이며, 학교 및 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다.

4.2. 혐오 시설 유무

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

사용승인일: 1996년 12월 13일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 2층 205호

마감: 외벽 페인팅, 내벽 벽지/타일, 바닥 내장재/타일, 창호 샷시

5.2. 단지 및 주거 편의 시설

총 813세대의 서재화진금봉타운 단지 내 108동에 위치합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 복리시설이 갖추어져 있습니다.

주차는 총 357대 (지상 6대, 지하 21대 포함)가 가능합니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 공급, 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금 총액은 최대 157,500,000원에 달하며, 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 부담해야 합니다. 이는 감정가 및 최근 시세보다 높은 금액이므로 철저한 배당 분석이 필요합니다.

6.2. 공유자 우선 매수 리스크

공유자 우선매수 신고가 있어, 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자가 동일한 가격으로 우선하여 매수할 권리가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군에 위치한 아파트로, 일반적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 선순위 임차인의 대항력 및 높은 보증금 인수 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 공유자 우선매수 또한 잠재적 변수입니다. 따라서 투자 시에는 임차인의 보증금 회수 가능성 및 배당 순위를 면밀히 분석하여 총 투자 비용을 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

대구 달성군 다사읍의 주거 지역 내 아파트로, 생활 인프라 접근성이 있습니다.

최근 동일 면적대의 매매 사례가 존재하여 시세 파악이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(84.85㎡)의 매매 사례는 2026년 7월 10일 185,000,000원에 거래된 내역이 있습니다.

본건 감정가는 145,000,000원이나, 을구 12번 임차인의 보증금은 최대 157,500,000원으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

이러한 인수 보증금을 제외하고 시장 가격을 고려할 때, 예상되는 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격(약 185,000,000원)을 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 임차인이 배당에서 아무것도 받지 못한다고 가정할 경우, 총 매수 비용은 입찰가 + 157,500,000원이 됩니다.

따라서, 총 매수 비용이 약 185,000,000원이 되도록 입찰가를 설정한다면, 예상 입찰가는 약 27,500,000원 (185,000,000원 - 157,500,000원)이 됩니다.

보다 보수적으로, 입찰가를 35,000,000원으로 제안합니다. 이 경우, 임차인 보증금의 상당액(최소 122,500,000원)을 추가로 인수하게 됩니다.

정확한 배당표 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.