나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11537 [1] 경상북도 구미시 구평동 454 부영아파트 507동 2층 204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 구평동 소재 "구평남부초등학교" 북측 인근에 위치하는 '부영 아파트 제507동 제2층 제204호' 단위세대로서, 주위일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하며 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층건 중 (제507동) 제2층 제204호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지도배, 몰탈위 페인팅마감 및 타일 등 마감 바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄하며 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선 포장도로, 서측으로 개설된 왕복 4차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 현장조사시 거주인 및 이해관계인 부재 등으로 내부 구조 및 마감상태 등을 확인 하지 못하여 동류형 구분건물의 일반적인 평면도, 마감상태 등을 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 김천지원 2025타경11537 (1)

소재지: 경상북도 구미시 구평동 454 부영아파트 507동 2층 204호

용도: 아파트

건축물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층건 중 2층 204호

감정가: 75,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.39㎡ (약 8.9평)

건물면적 (전용면적): 45.89㎡ (약 13.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

아파트 총 세대수: 750세대 (구평5단지부영아파트 기준)

아파트 사용승인일: 2001년 4월 14일

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOO (동일새마을금고)

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 구평동 소재 "구평남부초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하고 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 북측으로 왕복 6차선 포장도로, 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2. 근저당권 (동일새마을금고, 2015-01-20 접수, 91,000,000원) 이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부상 권리관계

등기부상 소유권 보존 및 이전 등기(갑구)와 다수의 가압류 및 근저당권(을구)이 확인되며, 본 경매개시결정(갑8)으로 인해 말소기준권리인 근저당(을2) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 178,318,477원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 명도 시 세입자와의 협상이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건이 위치한 구평동 일대는 다수의 아파트 단지와 주거 편의시설이 밀집해 있는 지역입니다.

4.2. 인근 시설

* 교육시설: 구평남부초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

* 아파트 단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차: 총 316대 (지상 4대, 지하 14대)의 주차 공간이 있으나, 이는 단지 전체 기준이며 세대당 주차 가능 대수는 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 교통 접근성

* 대중교통: 인근 버스승강장 이용이 편리합니다.

* 도로 접근성: 북측 왕복 6차선, 서측 왕복 4차선 도로와 접해 있어 차량 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

임차인 현황상 '임대관계 미상'으로 표시되어 있어, 보증금이나 월세에 대한 정보가 불명확합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 실제 거주 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 구조 및 호수 정보 불일치

건축물대장 전유부 정보상 해당 호수가 1204호로 기재된 JSON 데이터가 있으나, 제공된 물건 소재지에는 204호로 명시되어 있습니다. 이는 해당 JSON 정보가 본건이 아닌 다른 세대를 기준으로 작성되었거나, 호수 표기에 오류가 있을 가능성을 시사합니다. 본건은 2층 204호 기준으로 판단해야 합니다.

6.3. 중복사건 및 공동담보

사건 정보에 중복사건 및 공동담보 사항이 기재되어 있어, 경매 절차 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 구미시 구평동에 위치한 아파트로, 주거 및 교통 환경이 비교적 양호한 편입니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 깨끗한 편입니다. 그러나 임대관계가 미상인 임차인의 존재 가능성은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 건축물대장 정보와 실제 호수 표기에서 차이가 발견되어 이에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 주거 입지: 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 주거 지역에 위치합니다.

* 깨끗한 권리관계: 매각으로 소멸되는 권리가 많아 권리상 복잡함이 적습니다.

* 시세 상승 잠재력: 명도 리스크 해소 및 주변 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석 결과, 유사 면적(45.89㎡)의 5층 매물이 6,600만원에 거래되었고, 7층은 7,600만원, 14층은 7,400만원에 거래되었습니다. 본건은 2층으로 5층 매물보다 낮은 층에 해당하며, 임대 관계 미상으로 인한 불확실성을 고려할 때, 감정가 7,500만원 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

이를 종합하여, 본건의 예상 입찰가는 6,200만원으로 제안합니다. 이는 최근 최저가 거래 사례(6,600만원)보다 낮은 수준으로, 2층이라는 점과 임차인 관련 불확실성을 반영한 보수적인 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.