나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11507 [1] 경상북도 구미시 봉곡동 657 구미봉곡코아루 103동 8층 801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재 "봉곡중학교" 남동측 인근에 위치하는 구미봉곡코아루 제103동 제8층 제801호인바, 주변일대는 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 용이하고, 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 19층건 중 제8층 제801호로서(사용승인일:2011.11.11) - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. - 내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감. - 바 닥 : 바닥재 및 타일 등 마감. - 창 호 : 하이샤시 이중창호의 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등의 제반 시설이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지대에 대체로 등고평탄하게 조성된 다각형의 토지로서, '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 폭 약 8M, 서측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008. 07. 17), 소로1류(폭 10m~12m)(2008.07.17)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2008.07.17)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(구미봉곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상 2)기 타 : 관계인 부재로 발코니 확장여부는 미상인바 경매 참여 등의 경우에 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11507 (1)

소재지: 경상북도 구미시 봉곡동 657 구미봉곡코아루 103동 8층 801호

용도: 아파트

감정가: 160,000,000원

토지면적: 31.86㎡ (약 9.64평)

건물면적: 59.70㎡ (약 18.06평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 구미시 봉곡동 소재 "봉곡중학교" 남동측 인근에 위치

주변환경: 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음

교통: 제반 차량 접근 용이, 인근에 버스승강장 소재, 제반 교통사정은 보통

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 19층 건물 중 제8층 (사용승인일: 2011.11.11)

이용상태: 아파트로 이용 중

설비: 위생 및 급배수, 도시가스에 의한 개별난방, 승강기, 소화전 등의 제반 시설 구비

1.2. 권리분석

말소기준권리: 대구지방법원 김천지원의 강제경매개시결정 (2025타경11507)

인수되는 권리:

* 을구 11번 주택임차권 (권리자: 조용석, 권리금액: 160,000,000원)

* 물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 배당을 통해 임차보증금 전액이 변제될 가능성이 높음. 입찰 전 배당표 및 관련 서류를 통한 명확한 확인이 필수적임.

기타 권리: 소유권이전1번신탁등기말소, 강제경매 (말소 대상)

등기부채권 총액 (말소기준권리 외): 160,000,000원 (임차권) + 172,751,780원 (강제경매) = 332,751,780원

임차인 현황:

* * 임차인: 조

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-29

* 확정일자: 2022-10-21

* 대항력: 있음

* 주의: 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부가 본건의 가장 중요한 리스크 요소임. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 물건명세서 상 인수 조항이 명확하므로 배당 종결 후 인수 금액 발생 여부를 반드시 확인해야 함.

1.3. 상권분석

아파트 밀집 지역에 위치하며, 주변 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 지역으로서의 안정성을 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

아파트명: 구미봉곡코아루

건축연도: 2011년

총 층수: 19층

해당 물건 층수: 8층

세대수: 468세대

주차: 총 186대

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 존재: 임차인 조용석 씨의 보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있음. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시된 점은 긍정적이나, 배당 종결 결과에 대한 철저한 확인이 필요함.

발코니 확장 여부 미상: 관계인 부재로 발코니 확장 여부를 확인할 수 없었으므로, 현장 방문 시 반드시 확인 필요.

혐오시설 정보: 제공된 자료에서는 주변 혐오시설에 대한 정보가 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구미시 봉곡동에 위치한 구축(2011년식) 아파트로서, 주변 시세 및 감정가 수준을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

가장 큰 특징이자 주의사항은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금액(160,000,000원)이 감정가와 동일하여 배당 종결 여부에 따라 인수 금액이 발생할 수 있다는 점임. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시된 점은 긍정적이나, 최종 배당 결과 확인이 필수적임.

입지 및 주변 생활 환경은 주거용으로 양호한 편임.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 저렴한 취득 가능성: 최근 실거래가와 비교하여 입찰 경쟁률에 따라 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있음.

안정적인 주거 지역: 봉곡동은 구미시 내에서 안정적인 주거 수요가 있는 지역임.

인수 위험 최소화: 임차보증금 전액이 배당으로 충당될 경우, 추가적인 인수 비용 없이 부동산을 취득할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 160,000,000원

최근 실거래가 (59.70㎡ 기준): 154,000,000원 ~ 170,000,000원

임차인 보증금: 160,000,000원 (전액 배당 시 인수 비용 없음)

고려사항: 임차보증금 전액이 배당으로 충당될 가능성을 높게 보고, 최근 실거래가 및 감정가격을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정.

예상 입찰가: 165,000,000원 (시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.